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宁夏回族自治区固原市人民政府


关于印发《固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法》的通知



原州区人民政府，市政府各部门、直属机构，各事企业单位：

《固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法》已经2007年5月12日市政府第62次常务会议原则通过，现予以印发，请认真贯彻执行。







二○○七年六月十一日



固原市住宅区物业维修基金管理暂行办法





第一条 为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，保证维修基金的安全性和专用性，根据国务院《物业管理条例》和建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡固原市城市规划区域内新建商品住房(含经济适用房，以下简称商品住房)、公有出售住房、拆迁实行房屋产权调换等，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、使用和监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅公用部位、公共设施设备维修基金。

第五条 市房产行政主管部门负责维修基金制度的建立、归集与监督管理，审核代管维修基金的业主组织提出的维修基金使用与续筹方案，对物业管理企业使用维修基金情况进行监督，集中代管维修基金专帐。

市审计部门负责维修基金的帐务审计监督工作。

第六条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、有线电视、环卫、绿化等部门维修养护的，养护方式不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第七条 维修基金属全体业主共同所有，专项用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

第八条 维修基金以整个小区为单位进行缴交、使用和管理。

第九条 维修基金按以下规定缴交：

(一)公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％，属高层住宅的提取30％缴交。购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交；

(二)商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2％—3％的比例向售房单位缴交；

(三)拆迁安置实行房屋产权调换时，按安置房评估价的2％-3％的比例由被拆迁人缴交；

(四)开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第(二)项规定缴交维修基金。

第十条 维修基金应当在银行专户储存，专款专用，要建立维修基金明细帐，明细帐按栋设置，分户核算。

第十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息。维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十二条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集维修基金。销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房产行政主管部门提交维修基金归集方案。公有住房售房单位应按本办法规定足额缴交维修基金，并向购房人归集个人缴交维修基金部分。业主在办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给市房产行政主管部门代管。

第十三条 业主委员会成立前或相应的管理制度不完善时，物业维修基金由市房产行政主管部门代管；业主委员会成立后，根据业主大会的决议应当及时将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管，业主大会未决定移交的，由市房产行政主管部门继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房产行政主管部门办理手续。

第十四条 办理维修基金代管移交手续应提交下列资料：

(一)业主大会决议；

(二)委托合同；

(三)物业管理企业的资质证书和营业执照；

(四)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；

(五)银行账号。

第十五条 由市房产行政主管部门代管物业维修基金的，市房产行政主管部门应当委托商业银行(以下简称“受托银行”)办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。

第十六条 维修基金代管单位应当接受市房产行政主管部门和业主委员会的监督和检查。

第十七条 物业管理企业发生变更时，其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核，需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方签章交接之日起十日内报送市房产行政主管部门和业主委员会备案。

第十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时转移。因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十九条 维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。

第二十条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

第二十一条 业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经市房产行政主管部门审核后划拔。

第二十二条 业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划和方案，经业主委员会审定后实施。

第二十三条 维修基金不敷使用时，经市房产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第二十四条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机关申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第二十五条 禁止任何单位和个人挪用维修基金。维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，交由有关机关依法追究刑事责任。

第二十六条 本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。

第二十七条 本办法由市房产行政主管部门负责解释。

第二十八条 本办法自二○○七年七月一日起施行。







【内容概要】
在继承人依《公司法》第76条获授股东资格时至股东资格确认完成时之间的相当长的一段时间里，原自然人股东拥有的股权处于一种无人行权的真空状态中，笔者称之为股权继承过程中的股权虚置。股权虚置期间一般包括“主体确认期间”和“显名确认期间”两个期间。尽管股东资格的继承乃为法定，无需公司股东会另行召开会议作出相关决议，但由于现实中的复杂性，股权失权及损害原自然人拥有的股权事件常有发生，对于股权虚置状态，就需要一些特殊规则予以规制，即在保证效率和交易安全的基础上，为有效地衡平个人利益和公司利益，须对股权虚置的“两个期间”予以合理确定，并对利害关系人在该“两个期间”的积极作为或者消极不作为的相关法律后果予以严格的法律规制。

【关键词】股权继承；股东资格；股权虚置；股东资格确认纠纷

2005年《公司法》第76条规定，自然人股东死亡后，在公司章程未作排除规定的情形下，其合法继承人可以继承股东资格。由于在自然人股东死亡时，如笔者拙文《股东继承是股东资格继承》所述，继承人继承的是股权中的财产权的当然所有权以及股权中的非财产权的获授资格。继承人要取得《公司法》上的、完整意义上的股权，尚需经历一个确认程序。无论是通过内部确认还是通过司法确认，在继承人依法获授股东资格时至股东资格确认完成时之间的一段时间里，原自然人股东拥有的股权处于一种无人行权的真空状态中，笔者称之为股权继承过程中的股权虚置。

对于“继承人依法获授股东资格时”，依拙文《股东继承是股东资格继承》的观点，应理解为继承开始时，即自然人股东死亡时；对于“股东资格确认完成时”，笔者以为应区分内部确认或者司法确认的不同情形，作不同的节点确定：

从股东资格的原始取得来看，2005年《公司法》规定的确认程序大体有五：一是发起人按照投资协议书认缴出资并履行出资义务；二是将发起人记载于共同制定的公司章程中并签署；三是记载于股东名册并依该名册行使股东权利；四是在工商管理机关予以设立登记；五是公司设立后向股东签发出资证明书。由于司法实践中，股东身份的确定，需以当事人能否提供相关证据予以认定。在前述主要确认程序中，可分析得出，过程形成的证据有两类，一是能够证明当事人认缴出资、已实际出资或者实际行使股权的实质证据；二是公司章程、股东名册、工商登记材料和出资证明书等形式证据。就各类证据与股东资格之间的联系而言，认缴出资或实际出资与股东资格有一定的联系，但非必然联系；行使股权与股东资格存在着必然的联系，但为具备股东身份之后的行为，是资格确认后的权利处分事项；公司章程的记载与股东资格有一定的联系，但非充分条件；工商登记只具有对善意第三人的证权功能，但不具备设权之效；出资证明书的签发与股东资格有一定的关系，但非必要条件；股东名册是建立公司与股东之间法律关系的依据，依2005年《公司法》第33条第2款规定，“记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东权利。”因此，从上述证据与股东资格的联系来看，结合商事活动的特点，完全可以得出这样一个结论，即：对于股东资格的确定标准，于公司内部应探求公司的真实意思表示；于公司外部则应着眼于权利外观而考虑商事登记的公示作用。

对于股东资格的继受取得，由于获授资格法定，对于实质证据的审查乃为继承资格的认定，而非股东资格的原始取得中的认缴出资或者已实际出资。在当事人提供证据能够证明其为原自然人股东的合法继承人或者在共同继承情形下被确定为股东资格的最终继承人的前提下，对于其股东资格的确认，就应比照股东资格的原始取得的确定标准予以认定。同时，参照适用《物权法》第28条规定，即“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故对于“股东资格确认完成时”的认定，在内部确认的情形下宜确定为“继承人作为股东被记载于公司股东名册之日”；在司法确认的情形下宜确定为“人民法院责令公司向继承人签发出资证明书、将继承人记载于股东名册并办理公司登记机关登记裁判生效之日”。

有学者认为，股权继承过程中不存在股权虚置问题，继承人获授股东资格后即可享受股东权利并承担股东义务，公司为股东履行确认手续是其法定义务，不能以确认程序是否完成而限制继承人作为股东的身份从事相应的公司行为。对此，笔者不予苟同。理由有四：

首先，股东资格与股东的概念不能等同。2004年2月24日北京市高级人民法院《关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》（京高法发[2004]50号）第11条规定，股东资格是指继承人“取得和行使股东权利并承担股东义务的基础”；按照通常理解，股东是指在公司成立时向公司出资或在公司成立后依法继受取得股权，对公司享有权利和承担义务的人。显然，获授股东资格只是意味着产生了股权变动的原因，具备了成为股东的条件，使股东发生变更有了依据，但是，股权的变动和股东的变更却需要特定的行为和程序；而取得股东身份和地位，则是实现股东资格继承的结果，意味着具备股东资格继承的主体资格的继承人已经公司真实意思表示被接纳为其团体成员，从而进入了该团体内部，并可依其身份行使其权利和履行其义务。质言之，股东资格与股东是存在差异的区别性概念。

其次，股东资格的继承主体的确认问题是《继承法》的调整范围，待继承主体确认之后，才能涉及《公司法》有关股东资格的继承的适用问题。由于公司的其他股东没有识别股东资格的继承主体的义务，一般情形下也无识别之能力，当存在多个合法继承人时，如果多个合法继承人之间有合意，尚可容忍按其合意允许多个继承人行使股东权利；但如果多个继承人存在继承争议时，在允许继承人行使股东权利方面，就显然没有办法操作。而且，在合法继承人范围、股东资格的主体等争议未解决或确定之前，允许部分或全部继承人行使股东权利，无疑是将《继承法》的调整方式强加于《公司法》之上，并强行苛以公司的其他股东对该等继承人有审查识别和消极容忍的义务，不仅有违于法律适用的方法，而且僭越了股东的法律边界、导致了股东权利的滥用，也不利于维持公司的稳定性以及保障交易的安全。退一步言，即便不承认股东资格的继承主体确认时至股东确认程序完成时存在股权虚置的问题，但是，在共同继承的情形下，从继承开始时至股东资格的继承主体最终确认时，由于围绕着财产分割的债务分配、税负承担等一系列问题，股东资格的继承主体最终确认事项并非一天两天就能完成，股权虚置的状态同样持续存在。

再次，2005年《公司法》76条规定的“继承股东资格”，解决的是继承人关于股东资格的获授问题，并非解决股东权利真空的问题，按照2005年《公司法》的相关规定，如前述，无论是股东资格的原始取得，抑或是股东资格的继受取得，其股东资格都必须通过一定的手续或程序加以确认：除公司内部形成一致意思、履行相关实体义务和法定程序外，还需向工商登记机关办理登记。对于股东资格的继承，除公司内部记载于股东名册、公司章程以及签发出资证明书外，根据2005年《公司法》第33条第3款以及《公司法》第31条的规定，亦尚需办理工商变更登记。当具备股东资格合法继承的主体资格的继承人向公司申请股东资格确认不能时，该继承人还可依照《公司法司法解释三》第23条、第24条等规定向人民法院提起股东资格确认之诉、要求公司将其记载于股东名册等而取得股东的身份和地位。

最后，2005年《公司法》第20条规定，“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利”；第33条第2款规定，“记载于股东名册的股东，可以依股东名册主张行使股东权利”，第3款进一步规定，“公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。”从上述规定，依法条文义，可得出这样一个基本结论：股东权利的行使是以股东身份的取得为前提条件，因此，具备股东资格的继承人，在股东资格继承尚未实现、取得股东身份前，允许其从公司外部直接进入公司内部，作为行使股东权利、履行股东义务的主体显然是不适格的。

基于私有财产所有权优先保护和股东资格继承的法定性的前提，在拙文《股东继承是股东资格继承》中，笔者认为，对于股东资格继承的取得时间应确定在继承开始时，即自然人死亡时。但现实生活中，自然人股东死亡后，由于各种原因，常常存在具备股东资格继承的主体资格的继承人尚未最终确定的情形。因此，结合上述分析，在具备股东资格继承的主体资格的继承人尚未最终确定的情形下，股权虚置期间一般包括两个期间：一是继承开始时至具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确定时的期间，笔者谓之为“主体确认期间”；二是具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确定时至公司内部确认或司法确认继承人为公司股东完成时的期间，笔者谓之为“显名确认期间”。对于“具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确定时”的理解，应以公司收到共同继承人通过内部合意最终被确定为股东资格继承人的当事人提交的股东资格确认申请书之日（内部协商情形），或者公司收到继承人提交的人民法院确认股东资格的生效判决书之日（继承纠纷情形）予以认定。这是因为公司不是合法继承股东资格的裁判机关，不具备审查识别继承资格之能力和法定义务，而继承人负有及时通知公司并使公司知情的法定义务。需要指出和强调的是，由于因继承事项而获授股东资格的节点起始于自然人股东死亡时，故具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确认后，其继承股东资格的效力当然溯及于“主体确认期间”，自始有效。强调这一效力的溯及力十分重要，因为它关涉到继承人在公司、其他股东或者第三人对原自然人股东所拥有的股权在股权虚置期间造成损害的情形下寻求救济时的原告诉讼地位的确立以及求偿权实现等诸多问题。

从理论上讲，股权虚置状态不会影响到继承人的股东自益权，而仅仅是股东共益权行使上存在障碍。但在实践中，没有共益权支撑的股东自益权显属无保障之权利，继承人只有以显名股东之身份行使股东的全部权利，才能维护自身的合法权益不受侵犯。因此，尽管股东资格的继承乃为法定，无需公司股东会另行召开会议作出相关决议，但由于现实中的复杂性，股权失权及侵害原自然人拥有的股权的事情时有发生，对于股权虚置状态，就需要一些特殊规则予以规制，即在维护公司稳定性、保障交易安全以及保证效率的基础上，为有效地衡平个人利益和公司利益，须对股权虚置的“两个期间”予以合理确定，并对利害关系人在该“两个期间”的积极作为或者消极不作为的相关法律后果予以严格的法律规制。这些都需要法律和司法解释予以明确。具体地说：

1、在“主体确认期间”，虽主体确认等民事行为主要受《继承法》调整，不涉及《公司法》的调整问题，但是，公司及公司的其他股东负有消极等待的义务，客观上存在《继承法》与《公司法》的衔接问题。为避免长时间主体确认的不确定性，导致严重影响公司的正常的生产运营或者使公司受到不利益，需要合理确定“主体确认期间”。在性质上，“主体确认期间”既非诉讼时效，亦非除斥期间，只是体现一种对私有财产所有权优先保护和股东资格继承的法定性原则的尊重，因此，对于“主体确认期间”的确定，不宜过长。

2、根据《公司登记管理条例》“第五章 变更登记”的相关规定，公司变更登记事项的，一般应自变更登记事项决议或决定作出之日起30日内向原公司登记机关申请变更登记。因此，参照适用之，同时考虑到“主体确认期间”，可参照上述规定确定“显名确认期间”。同时，为防止继承人拒绝、怠于或者因重大过失不及时向公司提出确认申请，避免公司的期限利益损失，也应对继承人向公司提交确认申请书的时间予以限定。对于因继承主体资格的确定争议向法院提起诉讼的案件，法院也宜本着效率的原则快审速裁。

3、如果自然人股东的多个继承人不能在“主体确认期间”最终确定股东资格的继承人的，又不提起诉讼的；或者具备股东资格继承主体资格的继承人无正当理由未能在规定时间内向公司提交确认申请书的，则应视为放弃股东资格的继承，由公司依股权转让或者股份回购规则办理为宜。

4、如果公司在“显名确认期间”拒绝或者怠于履行继承人的股东资格的确认义务，则具有股东资格继承的主体资格的继承人有权在该期限届满之日起根据《公司法司法解释三》第23条、第24条依法向人民法院提起诉讼，由内部确认向司法强制确认转换。同理，为避免原自然人股东拥有的股权处于长期虚置的状态，对于继承人提起司法强制确认的法定期限也不宜设置过长。同时，为体现效率，对于股东资格继承的司法强制确认之诉，在审理程序上可参照适用“确认调解协议案件”的特别程序，并参照适用2012年《民事诉讼法》第180条关于特别程序审限的规定。

5、在股权虚置期间，公司及公司的其他股东积极作为侵害原自然人股东股权的，依法获授股东资格的继承人在股东身份确认之后可提起侵权赔偿之诉；在继承人向公司提出股东资格确认申请书后，公司无正当理由拒绝或者怠于履行股东资格确认确认程序的，造成损失的，应承担赔偿责任，公司的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人有过错的，应承担相应的责任。

作者简介：法学博士，北京市博金律师事务所专职律师，13810112545