湖南省民办科技机构管理办法

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安徽省池州市人民政府


第 8 号

《池州市地租征收管理办法》已经2002年7月2日市人民政府第13次常务会议通过，现予发布，自2002年9月1日起施行。


市长

二○○二八月七日



池州市地租征收管理办法



第一条　为加强土地资产管理，深化土地使用制度改革，促进地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》和《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。


第二条　本办法规定所收地租，是指土地使用者除采取国有土地使用权出让和国有土地使用权作出资(入股)以外的方式取得的土地使用权，将土地使用权及其地上建筑物、其他附着物进行经营、租赁活动，政府依法收缴的土地收益。


第三条　地租征收范围：
(一)以国有土地租赁方式取得土地使用权的；
(二)企业改革中实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并并采取土地租赁方式进行土地资产处置的；
(三)市城区以划拨方式取得土地使用权用于经营、租赁的单位和个人；
(四)以出让方式取得土地使用权，但改变合同规定用途的；
(五)其他按政策规定应缴纳的。
下列情况不作为征收地租范围：
(一)国家机关用地和军事用地；
(二)城镇基础设施用地和公益事业用地；
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
(四)法律、行政法规规定的其他用地。


第四条　地租征收标准：
由市国土资源局会同市财政局、物价局根据全市经济发展情况和不同行业、不同地段、不同用途期限研究制定，报市政府批准后执行。地租征收标准一般每2年调整一次。


第五条　地租征收方法：
(一)以划拨方式取得土地使用权出租的，按应征收地租总额足额征收；
(二)以出让方式取得土地使用权后改变原合同规定用途，参照相应用途的规定标准，按差额部分征收；
(三)市国土资源主管部门按季(年)度统一征收市城区范围内的地租，使用财政部门统一印制并加盖市财政局专用章的票据，征收的收入全额上交市财政。当年地租必须于12月20日前交清，逾期不交，每日按滞纳款总额的千分之五加收滞纳金。对拒不交纳地租的单位和个人，市国土资源主管部门可按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条和《<中华人民共和国土地管理法>实施条例》第三十八条、第三十九条规定没收其非法收入，并按非法收入的５－20%处以罚款，直至申请法院强制执行。


第六条　征收地租时，市国土资源主管部门应当与土地使用者签订土地使用权租赁合同。租赁合同应载明以下内容：
(一)租赁当事人(市国土资源局以下简称“出租人”，土地使用者以下简称“承租人”)；
(二)租赁地块的座落、四至范围和面积；
(三)租赁地块的实际用途；
(四)租赁年限；
(五)租金标准、支付时间和方式、调整间期与幅度等；
(六)租赁当事人的权利和义务；
(七)租赁合同终止时，地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式；
(八)违约责任；
(九)争议的解决方式；
(十)当事人约定的其他事项。
因特殊原因，暂不具备签定土地租赁合同的，市国土资源主管部门可直接征收地租。


第七条　国有土地租赁年限，由租赁双方协商约定，一般不超过40年。
对有经营期限规定的企业法人，其国有土地租赁年限不得超过其营业执照载明的经营年限。


第八条　地租由承租人按照租赁合同约定的金额、期限和方式，分年度缴纳。
国有土地租赁不满一年的，按实际使用的时间计付租金。


第九条　国有土地租赁，由承租人向市国土资源主管部门提出申请，经审核后报经市政府批准。
原国有划拨土地实行租赁，土地权属、用途未改变的，由市国土资源主管部门与土地使用者签订国有土地租赁合同，报市政府批准。


第十条　租赁国有土地经政府批准后，承租人应依法在规定的期限内，申请办理国有土地使用权登记，领取土地使用权证。


第十一条　对租赁的国有土地使用权，经市国土资源主管部门同意或租赁合同约定可以转租、抵押，但转租或抵押权实现时必须依法申请土地使用权变更登记，地租由变更后的承租人缴纳。


第十二条　承租人违反本办法规定，擅自转租、转让、抵押租赁土地使用权的，由市国土资源主管部门责令限期改正；逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，依法收回其土地使用权。


第十三条　企业改革中涉及的土地使用权转移，未经批准擅自处置或改变土地用途的，按非法转让或非法占地处罚。


第十四条　阻挠、妨碍征收人员履行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第十五条　承租人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起60日内向上一级行政机关申请复议，或直接向人民法院起诉。逾期不复议、不起诉又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


第十六条　地租征收人员违反本办法规定，玩忽职守、滥用职权或利用工作之便非法收取财物为他人谋取私利的，给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第十七条　地租属政府收益，主要用于土地开发整理和城市基础设施建设，统一纳入财政专户储存。地租征收手续费按5%比例计提，超基数征收，可适当提高返还比例。具本办法由市财政局与市国土资源局商定。


第十八条　本办法适用于池州市城区、九华山风景区管委会辖区，各县可结合本地实际参照本办法制定细则。


第十九条　本办法由池州市国土资源局负责解释。本办法自2002年3月1日起施行。原池州行署办公室《关于征收门面房土地使用权租金的通知》（池行办发〔1998〕25号）同时废止。



物权公示主义研究

陈华锋


目 录
引言
一、物权公示的性质和制度价值二、物权公示的效力
1.概说　
2.各国立法模式选择
三、物权公示的公信力　
1.“公信力为公示之目的”质疑　
2.物权公示与物权公示的公信力的关系
3.不动产登记与动产占有之公信力的强弱差异　　
4.动产占有与不动产登记之公信力的表现形式　　
四、完善我国物权公示原则的法律思考
1.最新(草案)的思考…
2.有关我国不动产登记制度的几点结论
3.构建适合我国国情的不动产登记机构
(1)登记价值的冲突和平衡　
(2)关于不动产物权登记的考虑
(3)不动产机构设置的方案
(4)当前各种方案的比较学分析
(5)统筹折中方案的可行性分析
五、参考文献





论文摘要
物权公示原则是现代各国物权法关于物权变动所奉行的重要原则，物权法理论一般将物权公示理解为物权变动本身的公示，本文认为，物权变动公示不仅包括物权变动的公示而且应当包括物权本身公示和其公信力，而物权公示其旨在表明权利人通过公示使不特定的第三人知悉其权利：而公信力是法律上建立某种公示手段公示的权利为真实权利的一种规则。
关键词：
公示效力 公信力 物权 占有 登记 交付

引 言
长期以来，物权法理论一般将物权公示理解为物权变动本身的公示，即动产以交付、不动产以登记为物权移转、设定过程的公示手段，而且认为，交付和登记本身具有公信力，即一旦完成公示，则即产生物权变动效力或对世效力。本文认为，物权变动公示只是物权本身公示和公信力的延伸，而物权公示是物权权利人向世人公开表明其拥有物权以及第三人据以判断某人享有物权的标志；而公信力无非是法律上建立某种公示手段公示的权利为真实权利的一种规则。本文试图阐述这一思想，并以此为思路重构作为物权法的基础的公示公信原则。并对物权公示的法律完善梢作分析。
一、物权公示的性质和制度价值
1.物权公示的性质
物权公示原则，即指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。物权的排他性决定了物权的变动会产生排他的效果，为了保护交易的安全，保护民事主体的合法权益，有必要对物权的变动规定公开的行为方式。
物权公示究为物权权利的公示还是为物权变动行为的公示？目前尚未对此展开讨论。讨论这一问题的意义在于确定物权公示制度的内容和范围，界定物权公示制度的概念，确定物权公示制度在物权法中的地位，以及物权公示是否为物权法的基本原则和物权公示的效力。对此，问题一般认为有三种观点：一种观点认为物权公示是对物上权利的公示，本文称之为“权利公示说”；第二种观点认为物权公示是对物权变动行为的公示，本文称之为“行为公示说”。第三种观点认为物权公示既是对权利的公示，也是对物权变动行为的公示，是二者的统一，本文称之为“统一说”。
权利公示说从文意解释的角度出发，认为物权公示是对权利的公示，它公示的是物权的权利主体和权利客体，即物权的归属者是谁，物权的种类、对象是什么，这一观点符合物权公示的字面逻辑，其公示内容是物权静态，而物权变动行为不是物权公示的内容。
行为公示说认为，物权公示是对物权变动的公示，它公示的是物权的得丧变更的状况，现今的令着多采此观点，如史尚宽所著的《特权法论》在第二章“物权之变动”中将“物权之公示”列为该章第四节加以讨论。杨振山主编：《民商法实务研究》认为物权公示是“物权变动行为须以法定方式进行方能生效的原则”。其它学者也也多持这一观点，其公示内容是物权的动态，即物权的得丧变更情形，依此说，物权的静态权属状况不是物权公示的内容。
本文赞同权利公示说。此说不仅符合文意逻辑，而且符合实际情况。事实上，物权人的相对人并不关注物权变动的过程，他关注的是物上存在何种权利，有何种限制，权利者是谁。就物权人而言，他向外界表明的是他对何物拥有保种物权，使相对人负有不作为的义务；并不需要向外界表明这一物权得失变更的行为。因而物权公示是对物上权属状况的公示，“占有或交付”和“登记”，都只是物权公示的方法而已，而不是物权公示的内容。可见公示的目的是将物权这一绝对权予以公示，使物权法律关系处于公示状态，而不是公示物权变动行为，不仅物权这一绝对权对采取权利法定原则，必须公示，其它绝对权也是如此。物权变动如何才能有效，与公示方法如事，是物权法定的内容，各国民法对此规定并不相同。登记和交付是否为物权变动之成立要件，有成立要件主义和对抗要件主义之分。在此不再赘述。下面来谈谈物权公示制度的价值问题。
2.物权公示制度的价值
物权关系在交易频繁的现时情况下，呈现出纷繁复杂的特性。从静态角度看，由于占有和行使权利的方式不一，物权关系可划分为不同的种类。从动态角度看，每一类物权关系又都在在着物权的得丧变更问题，与此相适应，必然要求调整物权关系的所有法律规范组合成合理、清晰、卟以涵盖物权各个环节的网络，形成物权法体系，一个完美善的物权法体系至少应符合以下要求，即：基本原则、全面的制度及应变的机能。
基本原则是物权法的核心，是贯穿物权法始终，对整个物权法起指导作用的准则，它们适用于各种物权关系及其各个环节。在物权法基本原则之下，则是一系列具体的物权制度以体现出这些基本原则。每一物权制度的基本内容，可以适用于各类物权关系的相应环节。在物权具体制度之下，则是各类具体的物权规范，它们在物权基本原则的统辖之下，在某一特定的物权制度之内，调整物权关系的各个方面。由于物权具有绝对性，排他性和优先效力的特点，物权法必须遵循以下几个原则，就物权种类而言，为物权法定，就物权客体而言，为一物一权；就物权权属状况而言，为物权公示。
中国社会科学院法学研究所物权法课题研究组在《制定中国物权法的基本思路》（6）中，在论及物权法的立法原则时，对物权法定和一物一权两个原则结合最新物权趋势作了透彻的说明，指出物权法定“便于公众”，一物一权“易于公示”，也谈到物权法定主义之和及传统的一后权观念的不足。但是该文在论及物权种类和一物一权观念的新发展时，忽视了物公示制度对缓和物权法定之僵硬，弥补新形势下一物一权之不确定的作用。如果建立完善的物权公示制度，“宜认为新成长的物权具有一定公示方法时，宜从宽解释，使其纳入现行物权体系，承认其效力”（7）。以缓和物权法定的僵硬，适应社会经济发展的需要。而对传统一物一权观念的变化，则可通过公示制度明确权利的归属和范围，如空间权、建筑物区分所有权等。该文大对物权法定、一物一权的认识偏重于保护交易安全，对保护静态安全有所忽略。事实上，物权法定、一物一权、物权公示作为物权法的基本原则，既是交易安全的保护机制，也是静态安全的保护机制，二者不可偏废。该文对物权公示的认识仅局限于物权变动（关于此点前文已作讨论），而没有从物权法体系的角度认识物权公示，未将物权公示作为物权法的基本原则加以论述，不能不说是一个缺陷。
由此观之，物权公示制度原则的贯彻，物权种类不容任意增设。因而必然要求法律规定的物权能尽量涵盖社会实际生活的需要，不致出现空白和漏洞。当社会实际生活中有新的物权出现，且为社会普遍认可时，应有适当的为调整，以弥补立法的滞后性，缓和物权法定的僵硬，物权公示制度正起着这种应变机制的作用。新的物权有适当的公示方法时，应予以承认以适应实际生活，弥补物权法定的僵和立法的滞后。
例如以我国法律目水规定的土地的纵向范围为例（8），设想具备完善的公示制度对这一空白的弥补。