二手房及二手房在交易过程中的特点/陈建刚

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广东省东莞市人民政府


东府办[2005]42号



关于印发东莞市困难家庭住房保障办法实施细则的通知


各镇人民政府（区办事处），市府直属各单位：
　　《东莞市困难家庭住房保障办法实施细则》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室
二○○五年六月二十八日

东莞市困难家庭住房保障办法实施细则

　　第一条 为贯彻实施《东莞市困难家庭住房保障办法》（东府办[2005]9号），健全我市住房保障制度，完善我市社会保障体系，使困难家庭的住房困难问题得到有效解决，制订本实施细则。
　　第二条 申请条件。
　　申请享受本市困难家庭住房保障的家庭（以下简称申请家庭）应当同时具备以下条件：
　　一、家庭成员具有本市常住户口且在本市居住的。
　　二、家庭人均居住面积少于住房保障标准的（人均居住面积是指房屋套内面积与人口总数的比值）。
　　三、符合以下三种情况之一的：
　　（一）享受本市市民最低生活保障的家庭；
　　（二）家庭成员中有重度残疾人的；
　　（三）因经济困难无法解决住房的家庭。
　　属于第（二）种情况的，依据东莞市残疾人联合会备案领取救济的名单确定；属于第（三）种情况的，由所在镇人民政府（区办事处）核准后再申请。
　　第三条 认定标准。
　　一、家庭单位认定：夫妻双方及未婚子女构成一个家庭单位；与家庭成员同住一处且存在法定赡养、扶养、抚养关系的，经有关部门证明，可作为该家庭成员申请住房保障。　
　　二、现居住面积认定：
　　下列住房面积应当经所在镇（区）房管所或其委托的测绘单位测量，核定现居住面积：
　　（一）家庭单位中成员的私有住房；
　　（二）家庭单位中成员承租的公有住房；
　　（三）出租的自有住房；
　　（四）待入住的拆迁安置的住房；
　　（五）领取拆迁货币补偿款的，按拆迁面积认定。
　　第四条 申请登记程序。
　　一、申请。申请家庭应当推选出一名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人（家庭中没有具有完全民事行为能力家庭成员的，可委托代理人代为申请），并持下列证件和材料到所在镇（区）房管部门申请（申请人行动有困难的可由所在村（居）委会代送申请材料）。
　　（一）《东莞市困难家庭保障申请表》（一式四份），审批登记后，由申请人及所在村（居）委会、镇（区）社会事务办、镇（区）房管所各存一份；
　　（二）家庭成员身份证、居民户口簿及复印件；
　　（三）现有住房情况证明（包括房屋产权证明、土地使用证、房屋租赁合同、租簿或所在村（居）委会住房证明等）；
　　（四）《广东省城乡（居）村民最低生活保障线保障证》（享受本市最低生活保障的家庭），《中华人民共和国残疾人证》（家庭成员中有残疾人的）或者优抚证明（家庭成员中有优抚对象的）及其他相关证明；
　　（五）委托代理人代为申请的，需提交授权委托书和身份证明。
　　二、受理、公示及登记程序：
　　（一）所在镇（区）房管所受理后，应当立即转交相关村（居）委会进行实地调查并加具意见（申请租金核减的家庭，村（居）委会与产权单位应当同时加具意见）后，于3个工作日内送镇（区）社会事务办，镇（区）社会事务办应在3个工作日内审核加具意见后退回镇（区）房管所。
　　（二）对提交材料合法有效的，镇（区）房管所应在5个工作日内将《受理困难家庭住房保障回执》寄回申请人，并在申请人居住地公示申请人家庭基本情况，公示期15天。公示期间有异议且经查证属实的，镇（区）房管所应在3个工作日内向申请人发出《家庭基本情况公示结果及处理通知书》，并退回所收资料；经公示无异议或经查证异议不成立的，镇（区）房管所应在5个工作日内对申请家庭情况进行调查，确定保障方式，完成初审工作后，报送市房产管理局。
　　（三）市房产管理局应在5个工作日内完成终审, 对符合条件的家庭予以登记，并将有关资料退回所在镇（区）房管所存档,由所在镇（区）房管所将登记结果在申请人户口所在地进行为期7天的公示。公示期间有异议且经查证属实的，镇（区）房管所应报请市房产管理局取消保障登记并向申请人发出《取消住房保障登记通知书》后,退回所有资料；经公示无异议或经查证异议不成立的，申请家庭进入轮候。
　　（四）镇（区）房管所对已审批登记的申请人进行轮候，并向申请人发出《登记及轮候结果通知书》；如轮候期间因家庭情况发生变化不符合条件的，由镇（区）房管所报市房产管理局取消资格并向申请人发出《取消住房保障登记通知书》。
　　特别困难家庭或有特殊需要的家庭提出申请，经市房产管理局调查同意后，可提前轮候顺序。
　　第五条 保障方式办理程序。
　　一、实物配租。
　　采用实物配租保障方式的，镇（区）房管所应尽量安排与核定廉租面积相近的住房供申请人选择，并向租用人收取廉租住房租金；租住廉租住房免交住房保证金，所有租金收入按市、镇（区）建设或购买廉租房的财政资金投入比例，分别存入市、镇（区）两级住房保障专户。
　　实物配租办理程序：
　　（一）申请人凭《登记及轮候结果通知书》，到所在镇（区）房管所选择廉租住房；
　　（二）签订《东莞市廉租住房合同》；
　　（三）办理租金缴纳记录卡；
　　（四）入住按标准每月缴纳廉租住房租金。
　　二、租赁住房补贴。
　　申请家庭所承租的房屋租金超过房管部门核定标准的，超出部分由其自行承担；低于核定标准的，按实际发生额发放租赁住房补贴。
　　申请家庭原已租住公房，现申请住房租赁补贴的，原租住住房必须退回原产权单位。
　　租赁住房补贴办理程序：
　　（一）申请人凭《登记及轮候结果通知书》，在6个月内自行选择租赁房屋（房管部门、房地产中介机构也可提供部分合适的房源供其选择租赁），并与出租人达成初步租赁意向，签定《承租意向书》；
　　（二）申请人在3个工作日内将《承租意向书》送所在镇（区）房管所审查，镇（区）房管所应在5个工作日内在《承租意向书》上签署意见并退回给申请人；
　　（三）根据《承租意向书》的意见，同意承租的，申请人与出租人签订《住房租赁合同》；不同意承租的，申请人应当重新选择租赁房屋；
　　（四）出租方开设银行帐户收取租金；
　　（五）所在镇（区）房管所确认合同；
　　（六）出租人到房管部门办理房屋租赁登记；
　　（七）入住；
　　（八）对合同及有关资料进行存档；
　　（九）镇（区）房管所将租金划拨表报送镇（区）财政分局，由镇（区）财政分局按补贴数额每月划拨租金到出租人帐户。
　　租用廉租住房或领取住房租赁补贴的家庭，如同意将其原有房屋无偿交由政府作为廉租房使用的，可在其房屋产权不发生转移的前提下，由有关部门根据实际需要对其房屋进行修葺，房屋退回产权人后不需支付修葺费用，房内设施全部归产权人所有。
　　三、租金核减。
　　租金核减办理程序：
　　（一）申请人持《登记及轮候结果通知书》到公房所属单位办理租金核减手续；
　　（二）公房管理单位在5个工作日内将有关手续办理齐全，并向申请人及镇（区）房管所发出《租金核减办结通知单》（一式两份）；
　　（三）申请人将《租金核减办结通知单》送交镇（区）房管所存档。
　　已办租金核减的房屋需要修葺的，由房屋产权单位或管理单位向所在镇（区）房管所申请修葺，经镇（区）房管所及市房产管理局审批同意后，由镇（区）房管所负责实施。
　　四、帮助修葺。
　　（一）帮助修葺办事程序：
　　1、申请人持《登记及轮候结果通知书》到所在镇（区）房管所提出修葺申请；
　　2、镇（区）房管所会同所在地村（居）委会现场勘察，填写《申请房屋修葺调查表》；
　　3、镇（区）房管所委托相关施工单位作出维修方案及预算。施工单位必须具有特种行业资质或建筑工程施工资质，由各镇区每年通过向社会公开招标的方式予以确定；
　　4、镇（区）城建办审定方案及预算；
　　5、施工；
　　6、由所在地村（居）委会、城建办、房管所共同验收，并签署验收合格证明；
　　7、交付使用。
　　（二）房屋修葺标准：
　　1、天面及墙身不开裂、不渗透（天面渗透严重，木结构有危险的可修改为钢筋砼天面，墙身开裂严重可拆建开裂部分）；
　　2、墙面及天花剥落，陈旧的，改用混合沙浆批面扫白；
　　3、无卫生间，厨房的，可加建独立卫生间和厨房；
　　4、无化粪池的，如条件允许就地建设化粪池，污水接入市政排污管道；
　　5、不通电，通水的，帮助修建至通水、通电；
　　6、排水系统不顺的，疏通排水；
　　7、地面贴无轴砖，卫生间、厨房墙面贴瓷片；
　　8、房屋内木结构作防虫防蚁处理。
　　修葺工程造价根据以上标准按建筑及修葺预算计价（预算定额中不包含的项目根据当时市场价确定），修葺工程造价不能高于当时同等标准的新建房屋造价。
　　第六条 廉租住房建设。
　　一、近期有规划建设农民公寓的社区（村、居委会）不考虑兴建廉租住房。
　　二、对困难户较为集中且近期没有经济能力建设农民公寓的社区（村、居委会），可以建设廉租房。廉租房由所属镇区组织有关部门成立建设小组，负责规划、征地、拆迁、建设等工作。建设用地由各镇人民政府（区办事处）负责提供，建设资金主要由各镇区、村自筹解决；若资金不足，可在每年9月底前，由所在镇人民政府（区办事处）向市房产管理局提出申请，由市房产管理局会同市民政局、市财政局共同审核并提出审核意见，报市政府审批同意后，列入下一年度预算，给予建设廉租房专项补助。
　　第七条　预算工作。
　　各镇区房管所必须在每年10月30日前，将下一年度需要安排解决的住房困难家庭进行汇总，经所在镇人民政府（区办事处）确认，报市房产管理局汇总后送市财政局审核，作为安排下一年度财政预算的参考依据，市财政局根据每年市财政预算及镇区的解困计划安排各镇区的住房解困资金。
　　第八条 保障资金管理。
　　市、镇两级财政部门分别开设住房保障资金专户，将每年预算安排的住房保障资金划入专户，实行专户管理。
　　住房保障资金的划拨使用：各镇（区）房管所应当在每月20日前根据审批及轮候结果制定下个月的《住房保障用款计划表》，分别报送市房产管理局及镇（区）财政分局，由市房产管理局汇总后报送市财政局审核。市财政局根据用款计划，将住房保障资金分别划拨到各镇（区）财政分局，镇（区）财政分局再根据镇（区）房管所的《住房保障用款计划表》发放住房补贴或其它住房保障款项。
　　第九条 档案管理。
　　各镇（区）房管所应当建立困难家庭住房保障档案，做到一户一档，以备核查。
　　第十条 统计。
　　一、各镇（区）房管所掌握辖区范围内的房屋的情况，应当包括：危房数量、泥砖房数量、住房困难户数量、年度解决数量、下年度解困计划、投入资金等内容。
　　二、各镇（区）房管所应当做好季度及年度的统计工作，并按要求向市房产管理局报送，由市房产管理局汇总后交市财政局、民政局备案。
　　第十一条 本实施细则由市房产管理局会同相关职能部门负责解释。
　　第十二条 本实施细则自发布之日起施行。


在我国,如果孩子调皮捣蛋不听话，家长很可能会打骂孩子。但如果把这种思维带到国外可能会引起不必要的麻烦。前一段时间，笔者到加拿大旅行，听到了很多关于加拿大家长“为了更好地教育”而体罚孩子的法律规定，觉得很有意思，现在和大家分享一下。

在加拿大，为了惩戒孩子的不良行为，达到更好的教育目的，家长可以用打屁股的办法对孩子进行体罚。加拿大《刑法》第43条规定，家长、教师或监护人使用体罚的方式教育孩子，只要合理、适度，就不属侵权。加拿大安大略省高等法院2012年针对一起家长体罚孩子的案件裁决：家长、教师及监护人在管教孩子的过程中，如果孩子不听话和不服从教导时，他们有权利为了孩子的最佳利益，合理地体罚孩子，这种体罚并不违反宪法和刑法中规定的体罚条款。也就是家长可以对孩子进行合理的体罚，但要有一定的限制。具体而言主要有以下规定：

1.关于年龄的规定。2岁以下的儿童绝对不能打，超过12岁的儿童也不能打，也就是说只有2到12岁的儿童可以打。因为2岁以下的孩子太小，不会从体罚中明白什么道理，而12岁以上的孩子完全有比体罚更好的教育方式。

2.关于体罚部位和方法的规定。在加拿大，体罚孩子绝对不能打孩子的颈部或头部，只能打孩子的屁股；不能使用皮带、鞋子或衣架等任何物件抽打儿童的屁股、腿、手臂等身体各部位，而只能用手打；打屁股时必须五指分开，不能有角度，不能打出任何印记或瘀伤。

3.体罚孩子的原因。体罚的原因必须是为了更好地教育孩子，并非发泄愤怒或不满，而且体罚不能对孩子身体造成持久伤害，不能是非人道或是有侮辱性的。

4.不直接接触不一定不会受到处罚。曾经有一名家长，只是手持木条做威吓状要打女儿，没有真正打下去，但经孩子向教师提及后，教师便要求有关家长要到学校接受为期5次的辅导，以确保不向儿童进行恐吓性体罚，如果家长不接受辅导，老师则会向警方举报。加拿大法律认为虐待或袭击并不是真正打下去才算是，只要有意图，或者持着类似攻击性武器的物体，作势打下去或恐吓，便可以构成袭击的罪名。

5.关于体罚孩子的法律责任规定。加拿大除联邦政府有儿童保护法以外，各省都有自己的儿童保护法。例如，安大略省的《儿童福利法》规定，未成年人在家庭中受到虐待，儿童保护会有权将儿童带走，通过法庭取得对儿童的临时监护权，直到法庭审理有关虐待儿童的案件，并作出判决为止。如果孩子在幼儿园向老师告发父母打骂的话，有关部门就会立刻介入，情节严重的，父母甚至会丧失抚养权。

由此可见，加拿大关于体罚孩子的法律规定既保证了家长能管好孩子，又使得孩子免受不必要的伤害，因为为了不伤害而进行伤害本身就是非常荒唐的。


(作者单位：江苏省苏州市吴江区人民法院)