最高法：到底什么叫“至上”？/侍丹青

上一篇: 成都首例代客泊车案引发的思考——机动车第三者责任险中保险人代位追偿权问题分析/郑书宏
下一篇: 新型受贿犯罪法律适用研究/段明学

山东省人民委员会


山东省人民委员会关于批转执行“山东省沿海捞获物资处理暂行办法”的通知
山东省人民委员会



省交通厅拟订的“山东省沿海捞获物资处理暂行办法，经审查认为可行，现予转发。各地从1959年12月1日起执行。希各遵照。

山东省沿海捞获物资处理暂行办法
第一条 为保障海港漂浮或沉没的国家物资及其他物资所有人的合法权益，特制订本办法。
第二条 凡在海洋或港湾内所捞获之任何漂浮或沉没物资（以下简称捞获物资），除武器弹药及其他军用物资应送交公安部门处理外，其余皆应送交就近港口有关港航主管机关保管，并领取交管凭单听候处理。为保障捞获物资之使用价值避免损坏起见，各港航主管机关得采取必要措施
，妥善保管，如整理、加油、防护或包装等。
所捞获物资如经辨明系国外进出口物资，则按照中央“海关对打捞沉船和货物的监管办法”处理。
第三条 捞获物资之保管与搬运费用，应由物主认领时偿还或在处理售出价款内扣还。
第四条 在海洋或港湾内捞获之任何物资，捞获人不得匿为私有，否则经查觉后除没收原物外，并得予以适当处罚。
第五条 捞获物资交管凭单作为物资处理后领取奖金之凭证，捞获人如将凭单遗失，应以书面报告有关港航主管机关，经核准后得另行补发。
第六条 捞获人在捞获物资时，对工具损坏和燃料消耗较大者，应由物主负担全部或一部。
第七条 捞获物资交管后，有关港航主管机关得视物资多寡及价值大小，张贴招领通告，必要时可在当地报纸公布。如能辨明物主者，应及时通知该物主前来认领。
第八条 港内捞获物资招领期限为十五天；海洋捞获物资招领期限为一个月。
第九条 物主在招领期限内认领捞获物资时，应提出证明经有关港航主管机关核准后办理领取手续，并应归还该项物资在交管期间之一切费用（包括搬运费、保管费及有关打捞费用等）。
第十条 逾期无人认领之捞获物资，由有关港航主管机关根据物资数量之多寡，报请上一级机关核准后处理之。
捞获物资之购得者，由有关港航主管机关给予证明。
第十一条 漂浮物资打捞奖金，以原物资卖价扣除保管费用余额一般不超过10％；海底沉没物资打捞奖金，一般不超过15％。如捞获时工作困难或对捞获人的生产有一定影响者，可酌情予以增加；海底沉没物资打捞奖金不能超过30％，漂浮物资打捞奖金不能超过20％。
第十二条：打捞奖金，由有关港航主管机关通知物资捞获人持交管凭单具领。自通知起五个月不具领者，以自动放弃论，奖金全数缴公。
第十三条 港航主管机关及国营单位的船舶或职工对打捞物资应视为应尽的义务，原则上不予奖励，但捞获物资价值较高或对国家贡献较大者，应予表扬或适当的奖励。
第十四条 本办法经山东省人民委员会批准后由山东省交通厅公布施行，修正时同。



1959年11月23日
房屋租赁的法律风险与防范

陈召利


　　房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展，房屋租赁日益兴盛，房屋租赁经营方式日益普遍。但是，我国法律规范过于原则，人们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》），总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。

一、 书面合同的必要性

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。

　　因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

二、 合同无效的认定

　　在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。

　　在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

　　因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。

三、 租赁期限的确定

　　根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

四、 房屋装饰装修的处理

　　房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：

1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。

　　我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。