开发商在建工程停工，购房者如何维权？/陈召利
作者:法律资料网 时间:2024-06-29 09:09:58 浏览:8598
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目
——开发商在建工程停工，购房者如何维权？
据部分嘉友梅里香舍业主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于开发商长期拖欠工程款，导致施工方无法支付工人工资及材料款，在消极怠工3个月后，施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利？
2008年10月18日下午2点，江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目，现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中，开发商的主要义务在于给付结果（即开发商交付合格的商品房），而非给付行为（即开发商建造商品房的过程）。因此，无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形，只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务，即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么，这是否意味着，在交房前开发商无论存在任何行为，购房者均无法主张权利呢？答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。对于这种违约情形，我们称之为“预期违约”。不过，对于预期违约，最大的障碍在于举证。
实际上，开发商在建工程停工只是一种表象，问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务，即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定，开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间，如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务，在法律上恐怕很难获得支持。
此外，购房者担心的是，万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼，他们已付的购房款能否得到返还？关于这个问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）有明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，购房者的房款返还请求权是第一顺位的，可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还，则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度，但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下，购房者如何选择可以信赖的开发商，开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌，均是不可小觑的课题。
——开发商在建工程停工，购房者如何维权？
据部分嘉友梅里香舍业主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于开发商长期拖欠工程款，导致施工方无法支付工人工资及材料款，在消极怠工3个月后，施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利？
2008年10月18日下午2点，江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目，现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中，开发商的主要义务在于给付结果（即开发商交付合格的商品房），而非给付行为（即开发商建造商品房的过程）。因此，无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形，只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务，即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么，这是否意味着，在交房前开发商无论存在任何行为，购房者均无法主张权利呢？答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。对于这种违约情形，我们称之为“预期违约”。不过，对于预期违约，最大的障碍在于举证。
实际上，开发商在建工程停工只是一种表象，问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务，即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定，开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间，如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务，在法律上恐怕很难获得支持。
此外，购房者担心的是，万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼，他们已付的购房款能否得到返还？关于这个问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）有明确规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说，购房者的房款返还请求权是第一顺位的，可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还，则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度，但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下，购房者如何选择可以信赖的开发商，开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌，均是不可小觑的课题。
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股东出资瑕疵的民事责任分析
内容摘要：公司资本由股东的出资构成。股东承担按照公司设立协议或公司章程确定的出资份额履行完全出资的义务。股东出资瑕疵是股东违反出资义务的一些出资行为方式的特定概括，瑕疵出资的类型有延迟履行、出资不实、瑕疵给付和抽逃出资四种情况。股东应为其出资瑕疵的行为承担责任，对足额出资的其他股东为违约责任；对公司为侵害财产期待权的侵权责任；对债权人既可以为违约责任又可能是侵权责任。
关键词：完全出资义务 出资瑕疵 违约责任 侵权责任
一、股东的完全出资义务
公司资本是公司赖以存在的物质基础，是公司得以正常运营的物质保障，也是反映公司资信能力的显著标志。为保护债权人利益和社会交易安全，必须确保公司的真实、可靠，维护公司资本与资产的平衡。
公司资本是由公司股东出资构成的，记载于公司章程中。遍观各国公司立法例，主要有三种公司资本制度，即法定资本制（又称确定资本制）、授权资本制和折中资本制，其中法定资本制的规定最为严格，而我国的公司资本制度不同于上述三种资本制度中的任何一种，是一种比法定资本制更为严格的公司资本制度[1]。我国公司法强制地规定公司资本必须由股东认购后实际的一次性全额缴纳。
为了维护债权人利益，维护社会交易安全，公司资本须遵守资本确定原则、资本维持原则和资本不变原则[2]，而其前提须是股东完全实际出资，故公司章程订立以后，股东必须依据公司章程中明确记载的各股东所认购的份额完全的实际的履行出资义务，我国新修订的公司法第27条和第83条则规定了股东的出资形式可以有货币、实物、工业产权、非专利技术和土地使用权。
但不管以何种形式出资，股东的出资首先必须符合国家法律法规对出资形式的规定，更不能以不合法资产出资和违法出资；其次，股东的实际出资必须与股东在公司章程中认购的资本份额价值相等同，不能低于其认购的份额，不得擅自提高无形资产在资本总额中的比例。同时，必须适当履行，如需要办理产权登记的还应该办理产权登记，不能延迟履行，瑕疵给付。最后，股东必须完全实际履行，不得以任何理由拒绝履行或虚假履行，同时按照我国公司法规定，股东必须在认购股份后须在合理期限内一次性的全部缴纳完毕。
二、股东出资瑕疵的形式
股东出资瑕疵是股东违反出资义务的一些出资行为方式的特定概括，股东尤其是发起人股东具有严格的出资义务，必须实际的完全的履行出资义务，不得以任何形式违反此项义务。但现实生活中，由于可用于出资的财产形式各种各样，致使出资的履行方式也各种各样，违反出资义务的形式也无疑各种各样。
我国新修订的公司法第27条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”和第83条“发起人的出资方式，适用本法第二十七条的规定。”那么违反出资义务的行为也可以有以下几类：现金出资时，延迟交付，抽逃资金；实物出资的，有拒绝交付转让产权、标的物瑕疵或灭失等；工业产权出资的，有未经专门机构评估、产权权属有瑕疵等；非专利技术出资的，有非专利技术是否为意向设立的公司所需要，还有技术的泄漏和实际价值不符合股东所认购的资本份额；以土地使用权出资的未办理相关手续，土地使用权禁止转让等。
以上的违反出资义务的行为形式多种多样，但归纳起来，无外乎出资义务的不履行和出资义务的瑕疵履行。前者出资义务不履行乃指股东自认购股份份额之后没有实际履行出资义务，拒绝履行出资义务，或者形式上履行了出资义务而实际上并未出资，抑或因为法律上或客观原因而致使股东不能履行而使公司没有取得任何财产利益。后者出资义务的瑕疵履行即是股东认购股份之后履行了出资义务，只是履行行为有瑕疵，不完全或不适当，这种情况不可以分为延迟履行、出资不实、瑕疵给付和抽逃出资。
所谓延迟履行是指股东不按约定或规定的期限缴纳出资或办理财产产权转移手续；出资不实是指股东没有按认缴的份额缴纳货币或出资实物的实际价值明显低于其在章程中所认缴的价值。有学者认为货币出资未足额缴纳的行为是不完全履行，而只有以实物出资而实物价值显著低于其在章程中所确定的价值的才是出资不实[3]。这种按出资形式来界分出资瑕疵类型的方法似无必要，徒增繁杂。因为不管以货币出资或实物出资，其缴纳的出资均有其确定价值，当其未及在章程中认缴的出资份额时，皆为违反出资的义务，是为不实，无须分论，货币的不完全或实物的不实，其皆为不实。
瑕疵给付，亦可称为实物瑕疵，即股东缴纳的实物存在着品质或权利上的瑕疵。品质瑕疵，或为禁止之物，或物之品质有隐患可能造成损害；权利瑕疵，即实物存在除确定所有权之外的第三人的合法权益，影响公司对实物的占有和使用。
抽逃出资，即股东在实际缴纳出资之后，又利用手段将所缴出资暗中抽回的行为。有学者认为其不属于瑕疵行为，而是对公司财产的侵权行为[4]。认为股东在全额缴纳出资之后，财产所有权既已转移归公司所有，其后又将其抽回，便是不当转移公司财产的侵权行为。但不管其是否侵权，其应履行完全出资义务的出资行为确实存在瑕疵，出资义务的适当履行不是仅仅以公司或设立中的公司收到股东缴纳出资入账的那一刻而告结束的有固定的分水岭的界限行为，而是贯穿于公司设立过程中的行为，自始至终都应该真实完全履行出资义务的行为。抽逃出资明显是违反履行出资义务的行为，一般是在公司或设立中公司收到缴纳出资后又将出资暗中抽回，行为的整个过程围绕出资而展开，可分为两个阶段即缴纳出资和抽回出资，前者乃履行义务，后者违反义务，相承相辅，不能简单的割裂开来而认为是侵权行为，他们的最终结果是造成公司资本未达到章程规定数额，出资明显有瑕疵。
所有出资瑕疵行为的共同效果都是使公司资本未达到章程所确定数额，使公司资本不实。不仅不利于公司进行经营活动，而且可能损害与公司进行交易的相对人的利益，危害社会交易安全。因此，必须予以纠正和禁止。
三、股东出资瑕疵的民事责任
股东因出资瑕疵而违反出资义务，必须予以纠正和禁止。就其承担的责任有民事责任、行政责任，甚至刑事责任之分，且我国公司法亦偏重于对股东行政责任的规定，而对股东承担民事责任的规定却显薄弱。行政责任与刑事责任固然重要，然社会经济生活的主体乃是交易当事人，甚至社会经济活动的方向也由其主导，所以对出资瑕疵股东民事责任的分配对其他股东、公司及债权人的保护更有现实意义。
民事责任，一般分为违约责任和侵权责任两大类。在追究出资瑕疵股东的民事责任时，是按违约的责任，还是按侵权责任，理论界有不同观点。
一种观点从时间上认定，认为“违反出资义务的行为，在公司成立之前，属合同法上的违法行为，已足额出资的股东可就其自身遭受的损失向未缴纳出资的股东请求赔偿。在公司成立之后，则属公司法上的违法行为和损害公司利益的侵权行为，公司将有权向该股东及其他发起人要求履行出资义务或填补出资，并承担相应赔偿责任，”[5]该观点未明确违约责任和侵权责任的依据，略显不足。
另一种观点从责任对象角度认定违反义务股东承担责任的性质。一是对其他股东为违约责任，且带有法定责任的性质；一是对公司违约责任和侵权责任的竞合。所谓违约是指公司章程的违反，所谓侵权是指对公司法人财产权完整性的损害[6]。但这种责任的认定方法未明确出资瑕疵股东对债权人责任的性质，分类稍显缺憾。
还有观点认为，股东违反出资义务的责任形式有三种：违约责任、填补责任和连带赔偿责任[7]，这种观点混淆了责任类型和责任承担方式的位阶，不足与论；更有将出资瑕疵股东的责任简单地完全归为违约责任的观点[8]，这种观点忽视了公司设立中多种多样的经济利益关系和各种各样的法律行为，太过武断。
笔者认为，出资瑕疵股东的民事责任性质应综合时间、对象和依据等诸因素来全面考虑，既不是单一的违约责任，也不是简单的违约责任与侵权责任的竞合，而应该具体分析。
1.对足额出资股东的责任
不管公司最终成立与否，瑕疵股东与足额股东之间都有合同约束，在公司设立初，订立了公司设立协议，约定共同出资组建公司，并且一般都约定了相互的出资份额，此订立协议应为合伙合同，合伙组建公司，各发起人之间应为合伙关系[9]。若公司最终成立，则各股东又受公司章程约束，公司章程乃由所有发起人股东共同协商订立，其中明确规定各股东的出资份额。
这在我国公司法的第28条和第84条中有明确规定。公司法第28条：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。”公司法第84条前两款：“以发起设立方式设立股份有限公司的，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份；一次缴纳的，应即缴纳全部出资；分期缴纳的，应即缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。 发起人不依照前款规定缴纳出资的，应当按照发起人协议承担违约责任。”
故无论公司成立与否，出资瑕疵股东均应向足额出资股东承担违约责任。
2.对公司的责任
若公司最终并未成立，则出资瑕疵股东自不必向不存在的“公司”承担责任。
若公司最终成立，则其应向公司承担侵权责任。公司章程乃由各发起人股东协议共同订立，订立时公司尚未成立，虽其成立之后也受公司章程约束，但此时“未出生的人是不能作为主体而有所作为的” [10]，故公司成立之前是不能成为公司章程订立的一方当事人的，公司章程只是各发起人股东协商订立的合同[11]，约定共负出资义务，而享有成为成立后的公司股东的附条件的权利。同时，股东瑕疵出资时，公司必然对该股东所欠缴纳的那部分财产未取得所有权或所有权有瑕疵，公司不能依所有权向股东提出尚属于股东财产的要求。则公司的地位或者性质应该是作为嗣后与股东出资有密切利益的第三人，对各股东的出资有财产期待权，其股东违反出资义务则损害了公司的期待权，是为侵权。
3.对债权人的责任
公司不成立时，只有债权人与合伙之间的关系，如发起人为设立公司而购买必要的办公设备和租赁房屋、场地等。此时，债权人与合伙进行交易往来，是信赖合伙有能力履行债务。但若公司不成立且合伙资产不足以履行债务时，合伙既已违约，应承担违约责任，则合伙内部每一成员也应对债权人承担责任[12]。
公司成立时，若公司资产足以清偿债务时，应以公司资产承担责任，债权人无须过问公司内部事物，此时瑕疵股东对公司债权人不承担责任，但对其他股东和公司的责任不免除。
若公司资产不足以清偿债务时，公司已经成立，成为独立主体，公司与债权人的债务本质应由公司承担，但由于股东瑕疵出资致使公司资本不足，无力偿还，则侵害了债权人的债权实现，是为侵权责任。
对债权人的责任承担依据皆为合同，但又有不同。前者的合同是债权人与合伙的合同；后者的是债权人与公司的合同。
四、出资瑕疵股东的民事责任承担
出资瑕疵的股东负担违反出资义务的民事责任时，既有违约责任，又有侵权责任，故承担责任的方式亦各有不同。就违约责任的承担来说，责任主体可以根据当事人之间的约定抑或法律的直接规定来承担特定的违约责任，其承担方式有违约金、损害赔偿、继续履行、采取补救措施和定金几大类[13]，具体采取哪些承担方式则由当事人约定或法律规定。侵权责任的承担方式依据责任主体侵害权利种类的不同而亦各有不同，根据法律规定可以采取以下几种方式：赔偿损失、返还财产、恢复原状、停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响、恢复名誉和赔礼道歉[14]，在不同的侵权场合，侵权责任的承担方式亦各有侧重。
在股东出资瑕疵时，该股东的民事责任性质不同，责任承担的方式也有所差别；即使民事责任性质相同，但对不同的责任对象时，承担责任的方式也不一定完全相同。
1.对足额出资的股东
对足额出资的股东负违约责任，根据发起人股东之间设立公司的协议或公司章程的规定，出资瑕疵的股东承担违约责任的方式在公司成立与否时稍有差异：在公司不成立时应侧重损害赔偿，因为股东出资瑕疵的原因致使公司未成立，而其他股东又足额出资的，可以参照《关于使用“中华人民共和国公司法”如何确定当时法律责任的若干规定（第8稿）》意见征求稿的第37条的规定“一，按银行同期存款利率支付足额履行出资义务的股东所出资金的利息；二，按约定赔偿已履行义务的股东的损失；三，没有约定的按实际损失履行赔偿责任。”若公司最终成立的，出资瑕疵的股东可以向足额出资的股东按照约定支付违约金，如无约定，应采取补救措施，如偿还其他股东代为缴纳的资本等。
2.对公司的责任承担
公司成立时，股东由于出资瑕疵侵害了公司嗣后作为第三人对股东完全出资的财产期待权，应承担侵权责任，其责任的承担方式应首先为填补出资[15]，将其所欠资本及时补足，将缴纳的有品质或权利瑕疵的实物换作等值货币或者消除瑕疵。同时，如果由于股东的瑕疵出资对公司造成了损害的，则该股东还应该承担损害赔偿责任。
3.对债权人的责任承担
股东出资瑕疵时对债权人承担的责任是无过错责任，即无论其是否有故意或者过失，只要由于他的出资瑕疵行为致使债权人的权利受到损害的，该股东就毫无疑问的要承担责任。
在公司不成立时，发起人之间作为合伙关系同债权人发生关系，产生合同债权，若合伙违约，则出资瑕疵的股东作为合伙内一个成员对合伙的违约承担责任毫无疑问。此时可以依据合伙与债权人的约定采用支付违约金或继续履行的方式，或者赔偿债权人因此而受到的损失。
在公司成立时，公司因资产不足清偿债权人的债权，且出资瑕疵的股东对此负有责任时，债权人可以在就公司资产部分清偿债权之后，就不足部分请求该股东承担清偿责任，该责任为无限责任，且其他股东负连带责任。
上海市人民政府
上海市人民政府关于印发《上海市经济适用住房管理试行办法》的通知
沪府发〔2009〕29号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
《上海市经济适用住房管理试行办法》已经市政府第47次常务会议审议通过，现印发给你们，请按照执行。
上海市人民政府
二○○九年六月二十四日
上海市经济适用住房管理试行办法
第一章总则
第一条（目的和依据）
为了建立和完善本市住房保障制度，改善中低收入住房困难家庭居住条件，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，参照原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号），结合本市实际情况，制定本试行办法。
第二条（适用范围）
本试行办法适用于本市行政区域范围内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。
本试行办法所称的经济适用住房，是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格及租金标准，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。
第三条（管理部门）
市政府设立市住房保障领导小组，负责经济适用住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调。区（县）政府负责组织实施该行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。
市住房保障房屋管理局是本市经济适用住房工作的行政主管部门。区（县）房屋管理部门是该行政区域内经济适用住房工作的行政管理部门。
市和区（县）发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门按照职责分工，负责经济适用住房的相关管理与监督工作。
市住房保障房屋管理局、区（县）房屋管理部门、街道办事处和乡镇政府分别设立住房保障机构，承担经济适用住房的事务性工作。
第二章经济适用住房的建设
第四条（规划和计划编制）
区（县）政府应当根据本区（县）住房保障需求、城市规划实施和土地利用现状等情况，组织编制区（县）经济适用住房的建设发展规划和年度实施计划，经市住房保障房屋管理局会同市发展改革、城乡建设等部门综合平衡，报市政府批准后，纳入本市经济适用住房的发展规划和年度实施计划。
经济适用住房建设用地纳入土地利用年度计划管理，市和区（县）规划国土部门应当在安排年度用地指标时单独列出，并确保优先供应。
建设用地紧缺的部分中心城区政府可以向市政府申请统筹安排经济适用住房建设用地；经批准统筹安排建设用地的经济适用住房，由提出申请的区政府组织实施供应，并按照有关规定承担土地占用补偿等费用。
第五条（项目选址）
经济适用住房建设项目的选址应当根据经批准的城市和镇规划，做到统筹规划、合理布局，充分利用储备土地、闲置土地、产业结构调整土地。项目选址应当符合经济适用住房的发展规划和年度实施计划，由市和区（县）规划国土部门会同房屋管理、城乡建设等部门予以落实。
第六条（项目认定）
经济适用住房建设项目由区（县）房屋管理部门等单位向市住房保障房屋管理局申报。项目申报应当明确用地范围、规划参数、建筑面积、套型面积和比例、配套条件、建设项目招标价格和开发建设方式等事项。
市住房保障房屋管理局应当组织市发展改革、城乡建设、规划国土等部门进行项目认定，并对符合要求的项目作出批复。土地供应由市规划国土资源局组织实施。
第七条（建设方式）
经济适用住房的开发建设按照下列方式进行：
（一）单独选址、集中建设经济适用住房的，由区（县）政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施开发建设；也可以由区（县）政府直接组织实施开发建设。
（二）在普通商品住宅建设项目中配建经济适用住房的，由土地管理部门采用国有土地使用权出让招标、拍卖或者挂牌方式，确定房地产开发企业实施开发建设。区（县）每年度配建的经济适用住房面积，原则上不低于该行政区域内商品住宅建设项目开发建设住宅总面积的5%；区（县）政府可以根据实际条件和需要，按照年度实施计划统筹平衡设定。
第八条（建设项目管理）
经济适用住房项目法人招投标文件和国有土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌文件，应当明确建设用地范围、规划条件、建设要求和建设方式等内容。
建设单位确定后，住房保障机构应当和建设单位签订经济适用住房建设项目协议书。项目协议书作为国有土地使用权划拨决定书或者出让合同的附件，并由住房保障机构报市住房保障房屋管理局备案。
经济适用住房建设纳入政府投资计划管理。建设单位应当按照有关规定，向发展改革部门办理项目核准或者备案手续。
第九条（主要建设要求）
经济适用住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保要求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素，在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求。
单独选址、集中建设的经济适用住房建设项目应当按照规定建设相应的公建配套设施。公建配套设施应当与经济适用住房同步建设、同步投入使用。
用于出租的经济适用住房，出租人应当按照有关标准进行室内装修；用于出售的经济适用住房，可以按照家庭基本居住使用的要求进行室内装修。
第十条（优惠政策）
经济适用住房建设项目，享受以下优惠政策：
（一）建设用地的供应方式采取行政划拨；
（二）免收建设中的行政事业性收费与政府性基金；
（三）建设项目外的基础设施建设费用由政府负担；
（四）按照规定不宜建设民防工程的，免收民防工程建设费；
（五）按照规定申请经济适用住房开发贷款，取得行政划拨土地使用权的，可以用于贷款抵押；
（六）按照规定享受税收优惠政策；
（七）国家和本市规定的其他优惠政策。
第十一条（缴费登记卡）
建设单位应当向住房保障机构办理经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向建设单位收费时，必须在缴费登记卡上如实填写信息，并不得以押金、保证金等名义变相收费。价格管理部门应当进行监督检查。
第十二条（价格管理）
经济适用住房建设项目结算价格以保本微利为原则。住房保障机构应当依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、财务、管理成本、税费和利润的基础上，制订建设项目招投标的价格评定标准。
经济适用住房销售基准价格和浮动幅度以经济适用住房建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内经济适用住房项目价格平衡等因素，由组织出售经济适用住房的区（县）住房保障机构拟订；经济适用住房基准租金和浮动幅度，由组织出租经济适用住房的区（县）住房保障机构参照相同地段、质量的普通商品住房市场租金的一定比例拟订。拟订的销售基准价格和浮动幅度、基准租金和浮动幅度，经区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核后，报区（县）政府批准，并报市价格主管部门和市住房保障房屋管理局备案。市价格主管部门和市住房保障房屋管理局应当加强指导，做好价格协调平衡工作。
经济适用住房销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度；经济适用住房租金不得高于基准租金及上浮幅度。住房保障机构应当明码标价，向社会公布。
第十三条（收购）
经房屋所有权初始登记后满一年尚未出售的经济适用住房，按照项目协议书约定由住房保障机构收购，继续用于经济适用住房的供应。
第三章经济适用住房的供应
第十四条（申请条件）
符合下列条件的本市城镇家庭，可以申请购买或者租赁经济适用住房：
（一）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；
（二）家庭成员具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区（县）达到规定年限；
（三）住房面积低于规定限额；
（四）可支配收入和财产低于规定限额；
（五）在提出申请前的规定年限内，任何成员未发生过住房交易行为；
（六）市政府规定的其他条件。
符合下列条件的本市单身人士，可以申请购买或者租赁经济适用住房：
（一）具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区（县）达到规定年限；
（二）年龄符合规定标准；
（三）具有完全民事行为能力；
（四）住房面积低于规定限额；
（五）可支配收入和财产低于规定限额；
（六）在提出申请前的规定年限内，未发生过住房交易行为；
（七）市政府规定的其他条件。
本条第一款、第二款规定申请购买、租赁经济适用住房的具体条件，由市政府确定并向社会公布。
第十五条（申请人及申请程序）
家庭申请经济适用住房的，全体成员为共同申请人，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身人士申请经济适用住房的，本人为申请人。
申请人代表和单身申请人（以下合称申请人）应当向户籍所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心如实填报申请文书，提交户籍、身份证、房地产权属证明、租用公房凭证、收入和财产证明等资料，并签署同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件。
第十六条（审核）
经济适用住房的审核，实行“两级审核、两次公示”。
街道（乡镇）住房保障机构负责初审，其中，申请人的收入和财产状况由上海市居民经济状况核对中心核查，住房状况由房屋管理部门指定的专门机构核查。经初审符合条件的，应当在申请人的户籍所在地和实际居住地进行公示。公示期间无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当报区（县）住房保障机构复审。
经区（县）住房保障机构复审符合条件的，应当通过指定媒体向社会公示。公示期间无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当以户为单位（以下简称申请户）予以登记，出具登记证明，并报市住房保障机构备案。
第十七条（建立轮候名册）
区（县）住房保障机构应当结合经济适用住房的供应情况，采用公开摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，并建立轮候名册。
区（县）住房保障机构在轮候选房前应当对已登记的申请户进行随机抽查和定期核查，发现不符合申请条件的，应当取消其登记资格。
经登记的申请户，在轮候选房前申请资料填报情况发生变化的，应当在变化发生之日起30日内，如实向区（县）住房保障机构报告。
第十八条（供应标准）
经济适用住房的供应标准由市政府根据本市城镇居民家庭住房困难面积标准与申请家庭原有住房面积之间的差额等因素确定，并向社会公布。区（县）住房保障机构应当按照供应标准，审核批准申请户购买或者租赁相应的经济适用住房。
经区（县）住房保障机构同意，申请户将原有住房交政府指定的机构按照合理价格收购的，可以适当提高购买或者租赁经济适用住房的套型。
第十九条（供应程序）
区（县）住房保障机构应当按照有关规定及时发布经济适用住房供应信息。
区（县）住房保障机构根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。
申请户购买、租赁经济适用住房的，应当先与区（县）住房保障机构签订选房确认书，然后签订《经济适用住房预（出）售合同》或者《经济适用住房租赁合同》。
第二十条（合同文本）
本市经济适用住房供应合同的书面形式使用统一的《经济适用住房预（出）售合同》和《经济适用住房租赁合同》，其主要内容包括经济适用住房合理使用、限制处分、回购、收回及违约责任等。
经济适用住房供应的合同文本由市住房保障房屋管理局、市工商局制订。
第二十一条（轮候序号的调整）
申请户因当期供应房源的套数或者房型等有限而未能购买或者租赁经济适用住房的，其轮候序号排列在下期房源供应的轮候序号之前。
申请户在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订《经济适用住房预（出）售合同》、《经济适用住房租赁合同》的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在届时已登记的申请户之后；两次放弃选房权利的，5年内不得申请经济适用住房。
第二十二条（房地产权利人和承租人的确定）
家庭购买经济适用住房的，申请人可以协商确定房地产权利人。经协商一致，由部分申请人作为共同共有的房地产权利人的，全体申请人应当形成书面意思表示，并将房地产权利人以外的申请人明确为同住人。申请人之间达不成一致意见的，全体申请人为共同共有的房地产权利人。单身人士购买经济适用住房的，本人为房地产权利人。
家庭租赁经济适用住房的，全体申请人为承租人；单身人士租赁经济适用住房的，本人为承租人。
第二十三条（购房优惠政策）
购买经济适用住房可以按照规定，申请住房公积金购房贷款或者商业性购房贷款。
购买经济适用住房可以按照规定享受税收优惠政策。
第二十四条（租金的支付）
承租人应当按照《经济适用住房租赁合同》的约定支付租金。
承租人可以按照规定申请提取住房公积金账户余额用于支付租金。
第二十五条（租售转化）
经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。
第二十六条（房地产登记）
《经济适用住房预（出）售合同》签订后，房地产权利人持选房确认书、身份证明等材料，到经济适用住房所在地的区（县）房地产登记机构申请办理房地产登记。经审核准予登记的，房地产登记机构应当在预告登记证明和房地产权证上注明房地产权利人、同住人姓名及其身份证号码、产权份额，并注记“经济适用住房（有限产权），5年内不得转让或者出租”。
《经济适用住房租赁合同》签订后，应当按照规定申请办理租赁合同登记。经济适用住房租售转化家庭在支付全部房屋价款后，按照本条第一款的规定办理房地产登记。
第二十七条（与廉租住房政策的衔接）
购买或者租赁经济适用住房的家庭属于享受廉租住房保障家庭的，区（县）住房保障机构应当自入住通知送达后三个月届满之日起，停止发放租金补贴、收回配租房屋。
第四章经济适用住房的售后管理
第二十八条（有限产权）
经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。
经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
第二十九条（经济适用住房的回购）
取得房地产权证未满5年，经济适用住房的房地产权利人、同住人购买其他住房的，该经济适用住房应当由原批准购买该经济适用住房的区（县）住房保障机构（以下简称原住房保障机构）予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
取得房地产权证未满5年，但确因特殊情况需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见（单身人士购房的除外），并向原住房保障机构提出申请。经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
第三十条（经济适用住房的转让）
取得房地产权证满5年后，需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见（单身人士购房的除外），并征询原住房保障机构的意见。原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定；原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让。经济适用住房向他人转让后，转为商品住房。
按照前款规定，经济适用住房由原住房保障机构回购或者向他人转让的，房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在区（县）的财政部门。
第三十一条（禁止再次申请）
经济适用住房按照本试行办法第二十九条、第三十条规定被回购或者转让的，原房地产权利人及其同住人不得再次申请经济适用住房。
第三十二条（经济适用住房的继承）
经济适用住房依法发生继承的，房地产权利人、同住人依据本试行办法、《经济适用住房预（出）售合同》等法律文件所确定的其他权利义务关系不变。
第三十三条（维修资金）
经济适用住房的维修资金应当按照本市商品住宅维修资金的有关规定缴纳。
第三十四条（物业服务费）
经济适用住房的前期物业服务，由建设单位采取招投标方式选择物业服务企业，按照约定提供物业服务。
集中建设的经济适用住房前期物业服务收费，按照本市住宅物业服务收费管理有关规定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。
配建经济适用住房的物业服务收费执行所在住宅小区的物业服务费标准。
第五章经济适用住房的租赁管理
第三十五条（权利限制）
承租人不得将经济适用住房擅自转租、出借，或者改变房屋使用性质。
第三十六条（违反租赁合同行为的处理）
承租经济适用住房期间，承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定使用承租房屋，区（县）住房保障机构应当按照规定取消其租赁资格；原承租人5年内不得申请经济适用住房。
第三十七条（续租）
租赁合同期限届满前3个月内，承租人可以向原批准其租赁经济适用住房的区（县）住房保障机构申请续租；经审核符合条件的，可以续签租赁合同；不符合条件或者承租人已在租赁合同期限内购买其他住房的，租赁合同到期终止。
第三十八条（维修资金和物业服务费）
经济适用住房用于出租的，由出租人按照本办法第三十三条、第三十四条规定支付维修资金和物业服务费。
第六章监督管理
第三十九条（行政监督）
市住房保障机构对经济适用住房申请审核档案和住房需求档案实行备案抽查制度。抽查发现不符合规定的，应当提出整改意见，由区（县）住房保障机构作出相应处理。
市和区（县）的房屋管理、发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门应当加强对经济适用住房建设、审批、供应、售后和租后管理工作的监督，依法查处违法违纪行为。
第四十条（社会监督）
经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理工作接受公民、新闻媒体和其他社会组织的监督。有关部门应当及时处理违纪违法行为，并向社会公开处理结果。
第四十一条（工作人员的责任追究）
在经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理过程中，有关行政管理部门和住房保障机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究有关单位和工作人员的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十二条（申请人弄虚作假的处理）
当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当按照规定予以收回，并追究其法律责任。
第四十三条（出具虚假证明主体的处理）
个人或者单位为他人申请经济适用住房出具虚假证明材料的，区（县）住房保障机构应当如实记录个人或单位的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用，并追究其法律责任。
第四十四条（登记限制）
经济适用住房的房地产权利人擅自转让经济适用住房，或者经济适用住房的承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定擅自转让和抵押原有住房的，房地产登记机构不予办理转移登记。
第七章附则
第四十五条（筹措经济适用住房房源的其他渠道）
政府鼓励社会机构和居民将可用于出租的自有住房交由住房保障机构代理经租，出租给符合经济适用住房申请条件的家庭。
政府指定机构可以收购符合要求的普通商品住房或者存量住房作为经济适用住房的房源。经济适用住房房源收购执行国家规定的税收扶持政策。
第四十六条（特殊家庭的政策适用）
经市政府认定的其他特殊困难家庭，可以申请经济适用住房，具体办法另行制定。
第四十七条（配套文件的制订）
市发展改革、城乡建设、房屋管理、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门根据职责分工，负责制订本试行办法的配套文件。
第四十八条（具体应用问题的解释）
本办法的具体应用问题，由市住房保障房屋管理局负责解释。
第四十九条（试行的范围和日期）
本办法自印发之日起试行。试行的具体范围及其时间由市住房保障房屋管理局确定。
内容摘要：公司资本由股东的出资构成。股东承担按照公司设立协议或公司章程确定的出资份额履行完全出资的义务。股东出资瑕疵是股东违反出资义务的一些出资行为方式的特定概括，瑕疵出资的类型有延迟履行、出资不实、瑕疵给付和抽逃出资四种情况。股东应为其出资瑕疵的行为承担责任，对足额出资的其他股东为违约责任；对公司为侵害财产期待权的侵权责任；对债权人既可以为违约责任又可能是侵权责任。
关键词：完全出资义务 出资瑕疵 违约责任 侵权责任
一、股东的完全出资义务
公司资本是公司赖以存在的物质基础，是公司得以正常运营的物质保障，也是反映公司资信能力的显著标志。为保护债权人利益和社会交易安全，必须确保公司的真实、可靠，维护公司资本与资产的平衡。
公司资本是由公司股东出资构成的，记载于公司章程中。遍观各国公司立法例，主要有三种公司资本制度，即法定资本制（又称确定资本制）、授权资本制和折中资本制，其中法定资本制的规定最为严格，而我国的公司资本制度不同于上述三种资本制度中的任何一种，是一种比法定资本制更为严格的公司资本制度[1]。我国公司法强制地规定公司资本必须由股东认购后实际的一次性全额缴纳。
为了维护债权人利益，维护社会交易安全，公司资本须遵守资本确定原则、资本维持原则和资本不变原则[2]，而其前提须是股东完全实际出资，故公司章程订立以后，股东必须依据公司章程中明确记载的各股东所认购的份额完全的实际的履行出资义务，我国新修订的公司法第27条和第83条则规定了股东的出资形式可以有货币、实物、工业产权、非专利技术和土地使用权。
但不管以何种形式出资，股东的出资首先必须符合国家法律法规对出资形式的规定，更不能以不合法资产出资和违法出资；其次，股东的实际出资必须与股东在公司章程中认购的资本份额价值相等同，不能低于其认购的份额，不得擅自提高无形资产在资本总额中的比例。同时，必须适当履行，如需要办理产权登记的还应该办理产权登记，不能延迟履行，瑕疵给付。最后，股东必须完全实际履行，不得以任何理由拒绝履行或虚假履行，同时按照我国公司法规定，股东必须在认购股份后须在合理期限内一次性的全部缴纳完毕。
二、股东出资瑕疵的形式
股东出资瑕疵是股东违反出资义务的一些出资行为方式的特定概括，股东尤其是发起人股东具有严格的出资义务，必须实际的完全的履行出资义务，不得以任何形式违反此项义务。但现实生活中，由于可用于出资的财产形式各种各样，致使出资的履行方式也各种各样，违反出资义务的形式也无疑各种各样。
我国新修订的公司法第27条规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。”和第83条“发起人的出资方式，适用本法第二十七条的规定。”那么违反出资义务的行为也可以有以下几类：现金出资时，延迟交付，抽逃资金；实物出资的，有拒绝交付转让产权、标的物瑕疵或灭失等；工业产权出资的，有未经专门机构评估、产权权属有瑕疵等；非专利技术出资的，有非专利技术是否为意向设立的公司所需要，还有技术的泄漏和实际价值不符合股东所认购的资本份额；以土地使用权出资的未办理相关手续，土地使用权禁止转让等。
以上的违反出资义务的行为形式多种多样，但归纳起来，无外乎出资义务的不履行和出资义务的瑕疵履行。前者出资义务不履行乃指股东自认购股份份额之后没有实际履行出资义务，拒绝履行出资义务，或者形式上履行了出资义务而实际上并未出资，抑或因为法律上或客观原因而致使股东不能履行而使公司没有取得任何财产利益。后者出资义务的瑕疵履行即是股东认购股份之后履行了出资义务，只是履行行为有瑕疵，不完全或不适当，这种情况不可以分为延迟履行、出资不实、瑕疵给付和抽逃出资。
所谓延迟履行是指股东不按约定或规定的期限缴纳出资或办理财产产权转移手续；出资不实是指股东没有按认缴的份额缴纳货币或出资实物的实际价值明显低于其在章程中所认缴的价值。有学者认为货币出资未足额缴纳的行为是不完全履行，而只有以实物出资而实物价值显著低于其在章程中所确定的价值的才是出资不实[3]。这种按出资形式来界分出资瑕疵类型的方法似无必要，徒增繁杂。因为不管以货币出资或实物出资，其缴纳的出资均有其确定价值，当其未及在章程中认缴的出资份额时，皆为违反出资的义务，是为不实，无须分论，货币的不完全或实物的不实，其皆为不实。
瑕疵给付，亦可称为实物瑕疵，即股东缴纳的实物存在着品质或权利上的瑕疵。品质瑕疵，或为禁止之物，或物之品质有隐患可能造成损害；权利瑕疵，即实物存在除确定所有权之外的第三人的合法权益，影响公司对实物的占有和使用。
抽逃出资，即股东在实际缴纳出资之后，又利用手段将所缴出资暗中抽回的行为。有学者认为其不属于瑕疵行为，而是对公司财产的侵权行为[4]。认为股东在全额缴纳出资之后，财产所有权既已转移归公司所有，其后又将其抽回，便是不当转移公司财产的侵权行为。但不管其是否侵权，其应履行完全出资义务的出资行为确实存在瑕疵，出资义务的适当履行不是仅仅以公司或设立中的公司收到股东缴纳出资入账的那一刻而告结束的有固定的分水岭的界限行为，而是贯穿于公司设立过程中的行为，自始至终都应该真实完全履行出资义务的行为。抽逃出资明显是违反履行出资义务的行为，一般是在公司或设立中公司收到缴纳出资后又将出资暗中抽回，行为的整个过程围绕出资而展开，可分为两个阶段即缴纳出资和抽回出资，前者乃履行义务，后者违反义务，相承相辅，不能简单的割裂开来而认为是侵权行为，他们的最终结果是造成公司资本未达到章程规定数额，出资明显有瑕疵。
所有出资瑕疵行为的共同效果都是使公司资本未达到章程所确定数额，使公司资本不实。不仅不利于公司进行经营活动，而且可能损害与公司进行交易的相对人的利益，危害社会交易安全。因此，必须予以纠正和禁止。
三、股东出资瑕疵的民事责任
股东因出资瑕疵而违反出资义务，必须予以纠正和禁止。就其承担的责任有民事责任、行政责任，甚至刑事责任之分，且我国公司法亦偏重于对股东行政责任的规定，而对股东承担民事责任的规定却显薄弱。行政责任与刑事责任固然重要，然社会经济生活的主体乃是交易当事人，甚至社会经济活动的方向也由其主导，所以对出资瑕疵股东民事责任的分配对其他股东、公司及债权人的保护更有现实意义。
民事责任，一般分为违约责任和侵权责任两大类。在追究出资瑕疵股东的民事责任时，是按违约的责任，还是按侵权责任，理论界有不同观点。
一种观点从时间上认定，认为“违反出资义务的行为，在公司成立之前，属合同法上的违法行为，已足额出资的股东可就其自身遭受的损失向未缴纳出资的股东请求赔偿。在公司成立之后，则属公司法上的违法行为和损害公司利益的侵权行为，公司将有权向该股东及其他发起人要求履行出资义务或填补出资，并承担相应赔偿责任，”[5]该观点未明确违约责任和侵权责任的依据，略显不足。
另一种观点从责任对象角度认定违反义务股东承担责任的性质。一是对其他股东为违约责任，且带有法定责任的性质；一是对公司违约责任和侵权责任的竞合。所谓违约是指公司章程的违反，所谓侵权是指对公司法人财产权完整性的损害[6]。但这种责任的认定方法未明确出资瑕疵股东对债权人责任的性质，分类稍显缺憾。
还有观点认为，股东违反出资义务的责任形式有三种：违约责任、填补责任和连带赔偿责任[7]，这种观点混淆了责任类型和责任承担方式的位阶，不足与论；更有将出资瑕疵股东的责任简单地完全归为违约责任的观点[8]，这种观点忽视了公司设立中多种多样的经济利益关系和各种各样的法律行为，太过武断。
笔者认为，出资瑕疵股东的民事责任性质应综合时间、对象和依据等诸因素来全面考虑，既不是单一的违约责任，也不是简单的违约责任与侵权责任的竞合，而应该具体分析。
1.对足额出资股东的责任
不管公司最终成立与否，瑕疵股东与足额股东之间都有合同约束，在公司设立初，订立了公司设立协议，约定共同出资组建公司，并且一般都约定了相互的出资份额，此订立协议应为合伙合同，合伙组建公司，各发起人之间应为合伙关系[9]。若公司最终成立，则各股东又受公司章程约束，公司章程乃由所有发起人股东共同协商订立，其中明确规定各股东的出资份额。
这在我国公司法的第28条和第84条中有明确规定。公司法第28条：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。”公司法第84条前两款：“以发起设立方式设立股份有限公司的，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份；一次缴纳的，应即缴纳全部出资；分期缴纳的，应即缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。 发起人不依照前款规定缴纳出资的，应当按照发起人协议承担违约责任。”
故无论公司成立与否，出资瑕疵股东均应向足额出资股东承担违约责任。
2.对公司的责任
若公司最终并未成立，则出资瑕疵股东自不必向不存在的“公司”承担责任。
若公司最终成立，则其应向公司承担侵权责任。公司章程乃由各发起人股东协议共同订立，订立时公司尚未成立，虽其成立之后也受公司章程约束，但此时“未出生的人是不能作为主体而有所作为的” [10]，故公司成立之前是不能成为公司章程订立的一方当事人的，公司章程只是各发起人股东协商订立的合同[11]，约定共负出资义务，而享有成为成立后的公司股东的附条件的权利。同时，股东瑕疵出资时，公司必然对该股东所欠缴纳的那部分财产未取得所有权或所有权有瑕疵，公司不能依所有权向股东提出尚属于股东财产的要求。则公司的地位或者性质应该是作为嗣后与股东出资有密切利益的第三人，对各股东的出资有财产期待权，其股东违反出资义务则损害了公司的期待权，是为侵权。
3.对债权人的责任
公司不成立时，只有债权人与合伙之间的关系，如发起人为设立公司而购买必要的办公设备和租赁房屋、场地等。此时，债权人与合伙进行交易往来，是信赖合伙有能力履行债务。但若公司不成立且合伙资产不足以履行债务时，合伙既已违约，应承担违约责任，则合伙内部每一成员也应对债权人承担责任[12]。
公司成立时，若公司资产足以清偿债务时，应以公司资产承担责任，债权人无须过问公司内部事物，此时瑕疵股东对公司债权人不承担责任，但对其他股东和公司的责任不免除。
若公司资产不足以清偿债务时，公司已经成立，成为独立主体，公司与债权人的债务本质应由公司承担，但由于股东瑕疵出资致使公司资本不足，无力偿还，则侵害了债权人的债权实现，是为侵权责任。
对债权人的责任承担依据皆为合同，但又有不同。前者的合同是债权人与合伙的合同；后者的是债权人与公司的合同。
四、出资瑕疵股东的民事责任承担
出资瑕疵的股东负担违反出资义务的民事责任时，既有违约责任，又有侵权责任，故承担责任的方式亦各有不同。就违约责任的承担来说，责任主体可以根据当事人之间的约定抑或法律的直接规定来承担特定的违约责任，其承担方式有违约金、损害赔偿、继续履行、采取补救措施和定金几大类[13]，具体采取哪些承担方式则由当事人约定或法律规定。侵权责任的承担方式依据责任主体侵害权利种类的不同而亦各有不同，根据法律规定可以采取以下几种方式：赔偿损失、返还财产、恢复原状、停止侵害、排除妨碍、消除危险、消除影响、恢复名誉和赔礼道歉[14]，在不同的侵权场合，侵权责任的承担方式亦各有侧重。
在股东出资瑕疵时，该股东的民事责任性质不同，责任承担的方式也有所差别；即使民事责任性质相同，但对不同的责任对象时，承担责任的方式也不一定完全相同。
1.对足额出资的股东
对足额出资的股东负违约责任，根据发起人股东之间设立公司的协议或公司章程的规定，出资瑕疵的股东承担违约责任的方式在公司成立与否时稍有差异：在公司不成立时应侧重损害赔偿，因为股东出资瑕疵的原因致使公司未成立，而其他股东又足额出资的，可以参照《关于使用“中华人民共和国公司法”如何确定当时法律责任的若干规定（第8稿）》意见征求稿的第37条的规定“一，按银行同期存款利率支付足额履行出资义务的股东所出资金的利息；二，按约定赔偿已履行义务的股东的损失；三，没有约定的按实际损失履行赔偿责任。”若公司最终成立的，出资瑕疵的股东可以向足额出资的股东按照约定支付违约金，如无约定，应采取补救措施，如偿还其他股东代为缴纳的资本等。
2.对公司的责任承担
公司成立时，股东由于出资瑕疵侵害了公司嗣后作为第三人对股东完全出资的财产期待权，应承担侵权责任，其责任的承担方式应首先为填补出资[15]，将其所欠资本及时补足，将缴纳的有品质或权利瑕疵的实物换作等值货币或者消除瑕疵。同时，如果由于股东的瑕疵出资对公司造成了损害的，则该股东还应该承担损害赔偿责任。
3.对债权人的责任承担
股东出资瑕疵时对债权人承担的责任是无过错责任，即无论其是否有故意或者过失，只要由于他的出资瑕疵行为致使债权人的权利受到损害的，该股东就毫无疑问的要承担责任。
在公司不成立时，发起人之间作为合伙关系同债权人发生关系，产生合同债权，若合伙违约，则出资瑕疵的股东作为合伙内一个成员对合伙的违约承担责任毫无疑问。此时可以依据合伙与债权人的约定采用支付违约金或继续履行的方式，或者赔偿债权人因此而受到的损失。
在公司成立时，公司因资产不足清偿债权人的债权，且出资瑕疵的股东对此负有责任时，债权人可以在就公司资产部分清偿债权之后，就不足部分请求该股东承担清偿责任，该责任为无限责任，且其他股东负连带责任。
上海市人民政府关于印发《上海市经济适用住房管理试行办法》的通知
上海市人民政府关于印发《上海市经济适用住房管理试行办法》的通知
沪府发〔2009〕29号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
《上海市经济适用住房管理试行办法》已经市政府第47次常务会议审议通过，现印发给你们，请按照执行。
上海市人民政府
二○○九年六月二十四日
上海市经济适用住房管理试行办法
第一章总则
第一条（目的和依据）
为了建立和完善本市住房保障制度，改善中低收入住房困难家庭居住条件，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，参照原建设部等七部门《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号），结合本市实际情况，制定本试行办法。
第二条（适用范围）
本试行办法适用于本市行政区域范围内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。
本试行办法所称的经济适用住房，是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格及租金标准，面向本市城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房。
第三条（管理部门）
市政府设立市住房保障领导小组，负责经济适用住房的制度、政策、规划和计划等重大事项的决策和协调。区（县）政府负责组织实施该行政区域内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理。
市住房保障房屋管理局是本市经济适用住房工作的行政主管部门。区（县）房屋管理部门是该行政区域内经济适用住房工作的行政管理部门。
市和区（县）发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门按照职责分工，负责经济适用住房的相关管理与监督工作。
市住房保障房屋管理局、区（县）房屋管理部门、街道办事处和乡镇政府分别设立住房保障机构，承担经济适用住房的事务性工作。
第二章经济适用住房的建设
第四条（规划和计划编制）
区（县）政府应当根据本区（县）住房保障需求、城市规划实施和土地利用现状等情况，组织编制区（县）经济适用住房的建设发展规划和年度实施计划，经市住房保障房屋管理局会同市发展改革、城乡建设等部门综合平衡，报市政府批准后，纳入本市经济适用住房的发展规划和年度实施计划。
经济适用住房建设用地纳入土地利用年度计划管理，市和区（县）规划国土部门应当在安排年度用地指标时单独列出，并确保优先供应。
建设用地紧缺的部分中心城区政府可以向市政府申请统筹安排经济适用住房建设用地；经批准统筹安排建设用地的经济适用住房，由提出申请的区政府组织实施供应，并按照有关规定承担土地占用补偿等费用。
第五条（项目选址）
经济适用住房建设项目的选址应当根据经批准的城市和镇规划，做到统筹规划、合理布局，充分利用储备土地、闲置土地、产业结构调整土地。项目选址应当符合经济适用住房的发展规划和年度实施计划，由市和区（县）规划国土部门会同房屋管理、城乡建设等部门予以落实。
第六条（项目认定）
经济适用住房建设项目由区（县）房屋管理部门等单位向市住房保障房屋管理局申报。项目申报应当明确用地范围、规划参数、建筑面积、套型面积和比例、配套条件、建设项目招标价格和开发建设方式等事项。
市住房保障房屋管理局应当组织市发展改革、城乡建设、规划国土等部门进行项目认定，并对符合要求的项目作出批复。土地供应由市规划国土资源局组织实施。
第七条（建设方式）
经济适用住房的开发建设按照下列方式进行：
（一）单独选址、集中建设经济适用住房的，由区（县）政府通过住房保障机构采取项目法人招投标方式，确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业实施开发建设；也可以由区（县）政府直接组织实施开发建设。
（二）在普通商品住宅建设项目中配建经济适用住房的，由土地管理部门采用国有土地使用权出让招标、拍卖或者挂牌方式，确定房地产开发企业实施开发建设。区（县）每年度配建的经济适用住房面积，原则上不低于该行政区域内商品住宅建设项目开发建设住宅总面积的5%；区（县）政府可以根据实际条件和需要，按照年度实施计划统筹平衡设定。
第八条（建设项目管理）
经济适用住房项目法人招投标文件和国有土地使用权出让的招标、拍卖、挂牌文件，应当明确建设用地范围、规划条件、建设要求和建设方式等内容。
建设单位确定后，住房保障机构应当和建设单位签订经济适用住房建设项目协议书。项目协议书作为国有土地使用权划拨决定书或者出让合同的附件，并由住房保障机构报市住房保障房屋管理局备案。
经济适用住房建设纳入政府投资计划管理。建设单位应当按照有关规定，向发展改革部门办理项目核准或者备案手续。
第九条（主要建设要求）
经济适用住房的建筑设计必须符合节能、省地、环保要求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素，在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求。
单独选址、集中建设的经济适用住房建设项目应当按照规定建设相应的公建配套设施。公建配套设施应当与经济适用住房同步建设、同步投入使用。
用于出租的经济适用住房，出租人应当按照有关标准进行室内装修；用于出售的经济适用住房，可以按照家庭基本居住使用的要求进行室内装修。
第十条（优惠政策）
经济适用住房建设项目，享受以下优惠政策：
（一）建设用地的供应方式采取行政划拨；
（二）免收建设中的行政事业性收费与政府性基金；
（三）建设项目外的基础设施建设费用由政府负担；
（四）按照规定不宜建设民防工程的，免收民防工程建设费；
（五）按照规定申请经济适用住房开发贷款，取得行政划拨土地使用权的，可以用于贷款抵押；
（六）按照规定享受税收优惠政策；
（七）国家和本市规定的其他优惠政策。
第十一条（缴费登记卡）
建设单位应当向住房保障机构办理经济适用住房建设项目缴费登记卡。有关单位向建设单位收费时，必须在缴费登记卡上如实填写信息，并不得以押金、保证金等名义变相收费。价格管理部门应当进行监督检查。
第十二条（价格管理）
经济适用住房建设项目结算价格以保本微利为原则。住房保障机构应当依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、财务、管理成本、税费和利润的基础上，制订建设项目招投标的价格评定标准。
经济适用住房销售基准价格和浮动幅度以经济适用住房建设项目结算价格为基础，兼顾相邻区域、地段内经济适用住房项目价格平衡等因素，由组织出售经济适用住房的区（县）住房保障机构拟订；经济适用住房基准租金和浮动幅度，由组织出租经济适用住房的区（县）住房保障机构参照相同地段、质量的普通商品住房市场租金的一定比例拟订。拟订的销售基准价格和浮动幅度、基准租金和浮动幅度，经区（县）价格主管部门会同房屋管理部门审核后，报区（县）政府批准，并报市价格主管部门和市住房保障房屋管理局备案。市价格主管部门和市住房保障房屋管理局应当加强指导，做好价格协调平衡工作。
经济适用住房销售价格不得高于销售基准价格及上浮幅度；经济适用住房租金不得高于基准租金及上浮幅度。住房保障机构应当明码标价，向社会公布。
第十三条（收购）
经房屋所有权初始登记后满一年尚未出售的经济适用住房，按照项目协议书约定由住房保障机构收购，继续用于经济适用住房的供应。
第三章经济适用住房的供应
第十四条（申请条件）
符合下列条件的本市城镇家庭，可以申请购买或者租赁经济适用住房：
（一）家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活；
（二）家庭成员具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区（县）达到规定年限；
（三）住房面积低于规定限额；
（四）可支配收入和财产低于规定限额；
（五）在提出申请前的规定年限内，任何成员未发生过住房交易行为；
（六）市政府规定的其他条件。
符合下列条件的本市单身人士，可以申请购买或者租赁经济适用住房：
（一）具有本市城镇常住户口达到规定年限，且户口在提出申请所在地的区（县）达到规定年限；
（二）年龄符合规定标准；
（三）具有完全民事行为能力；
（四）住房面积低于规定限额；
（五）可支配收入和财产低于规定限额；
（六）在提出申请前的规定年限内，未发生过住房交易行为；
（七）市政府规定的其他条件。
本条第一款、第二款规定申请购买、租赁经济适用住房的具体条件，由市政府确定并向社会公布。
第十五条（申请人及申请程序）
家庭申请经济适用住房的，全体成员为共同申请人，应当推举一名具有完全民事行为能力的成员作为申请人代表。单身人士申请经济适用住房的，本人为申请人。
申请人代表和单身申请人（以下合称申请人）应当向户籍所在地的街道（乡镇）社区事务受理服务中心如实填报申请文书，提交户籍、身份证、房地产权属证明、租用公房凭证、收入和财产证明等资料，并签署同意接受住房和经济状况核查且核查结果予以公示的书面文件。
第十六条（审核）
经济适用住房的审核，实行“两级审核、两次公示”。
街道（乡镇）住房保障机构负责初审，其中，申请人的收入和财产状况由上海市居民经济状况核对中心核查，住房状况由房屋管理部门指定的专门机构核查。经初审符合条件的，应当在申请人的户籍所在地和实际居住地进行公示。公示期间无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当报区（县）住房保障机构复审。
经区（县）住房保障机构复审符合条件的，应当通过指定媒体向社会公示。公示期间无异议，或者虽有异议但经审核异议不成立的，应当以户为单位（以下简称申请户）予以登记，出具登记证明，并报市住房保障机构备案。
第十七条（建立轮候名册）
区（县）住房保障机构应当结合经济适用住房的供应情况，采用公开摇号方式对在规定时限内登记的申请户进行排序，并建立轮候名册。
区（县）住房保障机构在轮候选房前应当对已登记的申请户进行随机抽查和定期核查，发现不符合申请条件的，应当取消其登记资格。
经登记的申请户，在轮候选房前申请资料填报情况发生变化的，应当在变化发生之日起30日内，如实向区（县）住房保障机构报告。
第十八条（供应标准）
经济适用住房的供应标准由市政府根据本市城镇居民家庭住房困难面积标准与申请家庭原有住房面积之间的差额等因素确定，并向社会公布。区（县）住房保障机构应当按照供应标准，审核批准申请户购买或者租赁相应的经济适用住房。
经区（县）住房保障机构同意，申请户将原有住房交政府指定的机构按照合理价格收购的，可以适当提高购买或者租赁经济适用住房的套型。
第十九条（供应程序）
区（县）住房保障机构应当按照有关规定及时发布经济适用住房供应信息。
区（县）住房保障机构根据房源类型和轮候次序，分期分批通过摇号等方式组织申请户购买或者租赁经济适用住房。
申请户购买、租赁经济适用住房的，应当先与区（县）住房保障机构签订选房确认书，然后签订《经济适用住房预（出）售合同》或者《经济适用住房租赁合同》。
第二十条（合同文本）
本市经济适用住房供应合同的书面形式使用统一的《经济适用住房预（出）售合同》和《经济适用住房租赁合同》，其主要内容包括经济适用住房合理使用、限制处分、回购、收回及违约责任等。
经济适用住房供应的合同文本由市住房保障房屋管理局、市工商局制订。
第二十一条（轮候序号的调整）
申请户因当期供应房源的套数或者房型等有限而未能购买或者租赁经济适用住房的，其轮候序号排列在下期房源供应的轮候序号之前。
申请户在当期房源供应的规定期限内不签订选房确认书，或者不签订《经济适用住房预（出）售合同》、《经济适用住房租赁合同》的，视为放弃选房权利，其轮候序号排列在届时已登记的申请户之后；两次放弃选房权利的，5年内不得申请经济适用住房。
第二十二条（房地产权利人和承租人的确定）
家庭购买经济适用住房的，申请人可以协商确定房地产权利人。经协商一致，由部分申请人作为共同共有的房地产权利人的，全体申请人应当形成书面意思表示，并将房地产权利人以外的申请人明确为同住人。申请人之间达不成一致意见的，全体申请人为共同共有的房地产权利人。单身人士购买经济适用住房的，本人为房地产权利人。
家庭租赁经济适用住房的，全体申请人为承租人；单身人士租赁经济适用住房的，本人为承租人。
第二十三条（购房优惠政策）
购买经济适用住房可以按照规定，申请住房公积金购房贷款或者商业性购房贷款。
购买经济适用住房可以按照规定享受税收优惠政策。
第二十四条（租金的支付）
承租人应当按照《经济适用住房租赁合同》的约定支付租金。
承租人可以按照规定申请提取住房公积金账户余额用于支付租金。
第二十五条（租售转化）
经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。
第二十六条（房地产登记）
《经济适用住房预（出）售合同》签订后，房地产权利人持选房确认书、身份证明等材料，到经济适用住房所在地的区（县）房地产登记机构申请办理房地产登记。经审核准予登记的，房地产登记机构应当在预告登记证明和房地产权证上注明房地产权利人、同住人姓名及其身份证号码、产权份额，并注记“经济适用住房（有限产权），5年内不得转让或者出租”。
《经济适用住房租赁合同》签订后，应当按照规定申请办理租赁合同登记。经济适用住房租售转化家庭在支付全部房屋价款后，按照本条第一款的规定办理房地产登记。
第二十七条（与廉租住房政策的衔接）
购买或者租赁经济适用住房的家庭属于享受廉租住房保障家庭的，区（县）住房保障机构应当自入住通知送达后三个月届满之日起，停止发放租金补贴、收回配租房屋。
第四章经济适用住房的售后管理
第二十八条（有限产权）
经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。
经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
第二十九条（经济适用住房的回购）
取得房地产权证未满5年，经济适用住房的房地产权利人、同住人购买其他住房的，该经济适用住房应当由原批准购买该经济适用住房的区（县）住房保障机构（以下简称原住房保障机构）予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
取得房地产权证未满5年，但确因特殊情况需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见（单身人士购房的除外），并向原住房保障机构提出申请。经审核同意后，由原住房保障机构予以回购，回购价格为原销售价格加同期银行存款利息。
第三十条（经济适用住房的转让）
取得房地产权证满5年后，需要转让经济适用住房的，房地产权利人、同住人之间应当达成一致意见（单身人士购房的除外），并征询原住房保障机构的意见。原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定；原住房保障机构决定不予回购的，房地产权利人方可向他人转让。经济适用住房向他人转让后，转为商品住房。
按照前款规定，经济适用住房由原住房保障机构回购或者向他人转让的，房地产权利人按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在区（县）的财政部门。
第三十一条（禁止再次申请）
经济适用住房按照本试行办法第二十九条、第三十条规定被回购或者转让的，原房地产权利人及其同住人不得再次申请经济适用住房。
第三十二条（经济适用住房的继承）
经济适用住房依法发生继承的，房地产权利人、同住人依据本试行办法、《经济适用住房预（出）售合同》等法律文件所确定的其他权利义务关系不变。
第三十三条（维修资金）
经济适用住房的维修资金应当按照本市商品住宅维修资金的有关规定缴纳。
第三十四条（物业服务费）
经济适用住房的前期物业服务，由建设单位采取招投标方式选择物业服务企业，按照约定提供物业服务。
集中建设的经济适用住房前期物业服务收费，按照本市住宅物业服务收费管理有关规定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务收费标准。
配建经济适用住房的物业服务收费执行所在住宅小区的物业服务费标准。
第五章经济适用住房的租赁管理
第三十五条（权利限制）
承租人不得将经济适用住房擅自转租、出借，或者改变房屋使用性质。
第三十六条（违反租赁合同行为的处理）
承租经济适用住房期间，承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定使用承租房屋，区（县）住房保障机构应当按照规定取消其租赁资格；原承租人5年内不得申请经济适用住房。
第三十七条（续租）
租赁合同期限届满前3个月内，承租人可以向原批准其租赁经济适用住房的区（县）住房保障机构申请续租；经审核符合条件的，可以续签租赁合同；不符合条件或者承租人已在租赁合同期限内购买其他住房的，租赁合同到期终止。
第三十八条（维修资金和物业服务费）
经济适用住房用于出租的，由出租人按照本办法第三十三条、第三十四条规定支付维修资金和物业服务费。
第六章监督管理
第三十九条（行政监督）
市住房保障机构对经济适用住房申请审核档案和住房需求档案实行备案抽查制度。抽查发现不符合规定的，应当提出整改意见，由区（县）住房保障机构作出相应处理。
市和区（县）的房屋管理、发展改革、城乡建设、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门应当加强对经济适用住房建设、审批、供应、售后和租后管理工作的监督，依法查处违法违纪行为。
第四十条（社会监督）
经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理工作接受公民、新闻媒体和其他社会组织的监督。有关部门应当及时处理违纪违法行为，并向社会公开处理结果。
第四十一条（工作人员的责任追究）
在经济适用住房建设、申请审核、供应、售后和租后管理过程中，有关行政管理部门和住房保障机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究有关单位和工作人员的行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第四十二条（申请人弄虚作假的处理）
当事人弄虚作假，隐瞒家庭户籍、人口、收入、住房和财产状况及伪造相关证明申请经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当如实记录当事人的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用；当事人已取得的申请资格应当取消，并禁止其5年内再次申请。当事人已骗取购买或者租赁经济适用住房的，区（县）住房保障机构应当按照规定予以收回，并追究其法律责任。
第四十三条（出具虚假证明主体的处理）
个人或者单位为他人申请经济适用住房出具虚假证明材料的，区（县）住房保障机构应当如实记录个人或单位的不良信用记录，并按照规定纳入上海市个人或者企业信用联合征信系统，供有关社会主体依法查询使用，并追究其法律责任。
第四十四条（登记限制）
经济适用住房的房地产权利人擅自转让经济适用住房，或者经济适用住房的承租人违反《经济适用住房租赁合同》约定擅自转让和抵押原有住房的，房地产登记机构不予办理转移登记。
第七章附则
第四十五条（筹措经济适用住房房源的其他渠道）
政府鼓励社会机构和居民将可用于出租的自有住房交由住房保障机构代理经租，出租给符合经济适用住房申请条件的家庭。
政府指定机构可以收购符合要求的普通商品住房或者存量住房作为经济适用住房的房源。经济适用住房房源收购执行国家规定的税收扶持政策。
第四十六条（特殊家庭的政策适用）
经市政府认定的其他特殊困难家庭，可以申请经济适用住房，具体办法另行制定。
第四十七条（配套文件的制订）
市发展改革、城乡建设、房屋管理、规划国土、财政、税务、民政及监察等部门根据职责分工，负责制订本试行办法的配套文件。
第四十八条（具体应用问题的解释）
本办法的具体应用问题，由市住房保障房屋管理局负责解释。
第四十九条（试行的范围和日期）
本办法自印发之日起试行。试行的具体范围及其时间由市住房保障房屋管理局确定。
